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[专访]俊发副总裁彭后熊:春之眼我们已做好包括资金在内的一切准备

2014-11-02 12:49:13 来源: 网易房产 举报
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这是俊发地产官方首次就春之眼项目作出详细的解读,从设计到施工难度,从资金准备到招商工作以及后期的运营管理。近日,网易房产云南站独家专访了俊发地产副总裁彭后熊,就春之眼项目目前的情况做出详尽的解答。

编者按:

这是俊发地产官方首次就春之眼项目作出详细的解读,从设计到施工难度,从资金准备到招商工作以及后期的运营管理。

从2013年拿下兴仁街地块开始,昆明第一高的春之眼项目便备受瞩目。而这个位于城市中心地带的“超级工程”更是在不经意间闯入人们的视野中。

2014年南博会期间,一家名叫勇腾商务的公司签约建设456米高的地标建筑的新闻激起波澜,随后俊发回应称该公司为俊发旗下公司。10月10日,在俊发的新闻发布会中俊发除声明一切正常之外,还向媒体通报春之眼项目的进展情况,这也是俊发首次透露项目的有关情况。而数天之后,春之眼项目工地围挡便换上了最新的效果图,高调宣布丽思卡尔顿酒店入驻,由此可见春之眼项在俊发眼中的地位。

456米,是一个云南企业不曾企及的高度,作为云南房地产龙头企业的俊发操盘可谓实至名归。然而荣耀的背后往往伴随着困难与挑战。并没有建设400米以上超高层建筑经验的俊发,施工过程中将会遇到怎样的困难?如何解决项目的资金来源?又如何面对日益加剧的市场竞争?这一系列问题也是456米光环下不可回避的现实。

近日,网易房产云南站采访到俊发地产副总裁彭后熊,彭后熊就春之眼项目目前的情况做出详尽的解答,称春之眼项目不仅仅能赚吆喝,还能实现项目赚钱。

网易房产 文/普皓


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俊发地产副总裁彭后熊正在接受网易房产专访
俊发地产副总裁彭后熊接受网易房产专访

用最先进的标准设计春之眼

尽管昆明第一高项目距离建成还有一段时间需要等待,但从项目的广告宣传中可以看出,昆明第一高除高度外依然隐藏了不少值得期待的元素。高标准的设计、以及一站式的商务、生活娱乐体验,是城市核心地带不可多得的品质项目。

网易房产云南站:春之眼项目的规划高度目前是昆明乃至西南地区的第一高楼,将会成为昆明的一个标志性建筑,它的高已经被人说了无数次,那么请问春之眼的设计上除了高之外还有些什么特别之处?

俊发地产副总裁彭后熊:春之眼项目采用了经典的三棱形的设计,外立面显得非常流畅优美,给人以挺拔、经典、持久感觉。建筑设计上也充分考虑昆明8度半的抗震需求以及周边承重荷载的影响。

从设计角度上来说,首先项目是地铁上盖的物业,从项目内的值机大厅办理相关手续后就可以通过地铁到机场直接登机,这在国内是绝无仅有的。第二,主塔的设计是全球写字楼顶尖的SOM负责,该团队正是全球最高建筑哈利法塔的设计团队。SOM团队对建筑结构的设计、节能的设计都采用了目前最先进的标准。在内部空间的设计上,我们认为垂直运输和平面空间的使用率和效率都很高。第三,项目的地下空间的使用率也很高,项目有很好的车位配比。第四,商业、办公和公寓物业的结合,从居住到办公以及购物休闲一站式的生活体验,在昆明主城将给人带来一种全新的感觉。

建设施工:三维模拟工程管理

456米的高度,对于春之眼来说,施工难度可想而知,更何况在市中心区域那样一个比较狭窄的地块上进行,物料周转都很困难,更何况在场地的运用上。不过根据彭后熊的介绍,俊发为此已经做好了准备,包括施工技术层面等。

网易房产云南站:俊发在春之眼项目前并未有过类似建筑的建设与运营经验,项目的开发建设周期长,建筑难度也比较大,请问这次的项目建设是否有采用一些新兴技术?工程建设过程中可能会遇到什么困难?需要考虑哪些因素?

俊发地产副总裁彭后熊:400米以上的超高层从项目设计、施工在国内已经有很多案例。春之眼项目从一开始的设计团队、顾问团 队以及公司的团队对整个项目的研究时间已经超过3年,所选择的团队是全国甚至是全世界最顶尖的公司,所以虽然有难度但我们是有信心的。主要的困难在于项目的场地小,给施工场地的运用,周转材料的处理提出了考验。此外项目所使用的技术都比较成熟,工艺也比较稳定。

当然新型的材料一定会有用到,由于目前施工图纸还没绘制完成,等施工图完成后一定会向大家做一个通报。目前我们设计的环节使用了BIM的管理,将未来项目的情况通过计算机三维模型的方式进行展现,提前对项目建设进行模拟,这样可以有效的避免施工中出现现场整改等问题。管网预留多高、是否有交叉在BIM的设计环节中就得到解决。BIM设计也是目前工程设计中的一个新兴技术,所绘制的图纸包含的问题非常少。

项目施工方面要考虑的因素非常多。从土方、外立面、基坑支护、打桩,在有限的场地如何吊放施工材料,多专业、多功能相互合作,协调管理,在开始组织方案中就要做严密的计划和安排,还要有良好的协调沟通机制。

对俊发而言,在施工管理方面、在城市中心做高层或者超高层之前就已经有经验了。七彩俊园就是位于市中心的项目,有3栋写字楼,有超高层。对于施工中的困难我们已经有一套完善的体系和流程来应对,同时我们也会和多家施工单位进行严密的探讨,形成统一的标准。

春之眼项目即赚钱又赚吆喝

网易房产云南站:在俊发的发展史上,春之眼项目,对于俊发品牌的延伸和升华都有重要意义。可是,很多人认为春之眼是一个赔钱赚吆喝的项目,俊发在现阶段是否需要春之眼这样的项目来壮大品牌的门面?

俊发地产副总裁彭后熊:对于春之眼的开发运营管理,俊发早在两年前就做好了准备,从整个开发的设计与技术我们不断地对项目进行研究、探讨。

至于说春之眼赔本赚吆喝,其实大家还是要充分认识这个项目的价值,它是我们主城区最为核心的原点。从目前来看,很多知名品牌意向客户对于这个项目的长期性是非常看好的。我们认为这既是一个赚钱又是能够收获很大名誉的项目。只是说这个项目不是赚快钱,因为建设周期比较长。我们在做资金安排和测算的时候已经做了严格的安排,所以我们是非常有信心的。

春之眼项目资金早已准备好

房地产是一个资金密集型行业,没有资金的支持可谓寸步难行。对于一个位于城市核心区域的超高层综合发展项目,资金的使用情况将直接影响项目的成败。在融资渠道相对较窄的背景下,俊发又将从哪几个渠道获得资金的支持?是否能够支持项目建设所需要的花费?彭后熊表示,在决定做项目的同时,俊发就已经做好了包括资金流动在内的所有准备。

网易房产云南站:据媒体报道,项目预计总投资超过100亿元。资金需求量非常大,那么俊发在建设中怎么解决资金方面的问题?

俊发地产副总裁彭后熊:我们决定要做春之眼项目就一定准备好了相应的资金。项目在建设期的花费不到100亿,100亿是涵盖了税费、运营的成本在内。从拍地到项目设计有近20亿元的投入,后期施工的融资也有多种途径。

首先,项目可以寻求外部融资,这样的优质项目在全昆明是唯一的,大部分的金融机构都很看好这个项目,因此银行等外部金融机构想和我们谈融资的问题,从项目自身就可以获得有效的融资。

第二,项目建设至7层后就可以进行预售,这是一个稳定的资金来源。

第三,集团内部也做好了充分的预算,从俊发每年的销售回款中也可以对项目进行支援。

我们每拿一个项目,就已经把项目的开发计划、现金流安排完成。在什么时间节点会出现什么情况我们已经预排一遍,因此不会有什么问题。

客户资源是后期运营的巨大红利

面对地标性建筑的运营,本土企业有着怎样的优势?彭总认为熟悉本土市场、较为庞大的客户资源,将为项目的后期运营带来巨大的红利。

网易房产云南站:通常国内一线房企对于这种大规模标志性建筑更有经验,但是这次春之眼项目是交由发源自云南本土的房企来完成,这是否是出于扶植本土品牌的原因?您认为俊发在春之眼项目上,与万达、绿地、恒隆这样一些经验丰富的房企相比有什么优势或特点?

俊发地产副总裁彭后熊:这是一个公开竞拍的项目,并不存在扶植本土品牌的因素。项目的60-70万的单体体量并不算大,只是项目的高度的确引人注目,同时项目施工场地狭窄,设计难度要大一些。

万达、恒隆、绿地等都是全国知名的优质开发商,非常值得俊发学习。俊发的特点是对于昆明、云南以及西南的客户有着深入的研究,同时也拥有良好的客户资源,在昆明有近35000个家庭购买了俊发的房子,他们当中有很多是这个城市的社会精英。就昆明而言对于客户的积累和认知俊发都有独到见解。

与恒隆广场差异互补

春之眼的旁边,就是恒隆广场,一个由香港恒隆地产打造的项目,且会早于春之眼落成运营。恒隆广场,国内沈阳、天津、上海等地都有成熟运作的经验,那春之眼怎么来和这样一个项目共存呢?彭后熊说,差异互补。

网易房产云南站:春之眼附近是恒隆广场,恒隆广场已经是一个成熟的品牌,恒隆集团在商业运营上有丰富的经验。春之眼项目建成后俊发打算如何运营?在招商方面又有何特点?能否与邻近的恒隆广场相抗衡?

俊发地产副总裁彭后熊:恒隆广场在商业方面有着非常丰富的经验,是我们去学习的榜样。恒隆广场是一个CBD的核心商圈,春之眼将采取与恒隆广场差异互补的模式,即春之眼有的,恒隆广场不一定有,我们在品牌的选择上将采取错峰的做法。此外项目重视未来的发展,体验式消费会更多,例如中高端的餐饮、影院都在洽谈中,未来这里将是一个时尚娱乐的中心。

网易房产云南站:通过最新更换的春之眼项目围挡宣传画,我们得知丽思卡尔顿酒店将会入驻未来的春之眼,请介绍一下引进丽思卡尔顿的初衷和目前招商的进展。

俊发地产副总裁彭后熊:丽思卡尔顿酒店已经签约入驻,技术服务协议也已经签订,目前已经在进行顾问合作。这里是西南的门户,云南的核心,昆明的眼睛,因此初衷是要引进全世界最好的酒店与之匹配,丽思卡尔顿酒店是万豪中最顶级的,也是全球最顶级,在全世界都有很高的知名度,管理和品质都能获得全世界的认同。

项目的招商和运营工作已经准备就绪,并且招商工作已经在实施了,我们的招商运营中心已经在和全球最大的一些主力商家在接洽。

网易房产云南站:最后,网易房产云南站祝愿俊发事业兴旺,也祝愿俊发春之眼项目一帆风顺胜利推进!也请彭副总裁给网易房产云南站的读者讲几句话。

俊发地产副总裁彭后熊:祝网易房产未来和品牌房企一道携手创造一个让市场更为健康有利的舆论环境,同时也祝网易房产兴旺发达。

普皓 本文来源:网易房产 责任编辑:null_
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