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二套房贷、营业税齐出 房地产库存悬河能否泄洪?

2015-03-31 09:19:52 来源: 观点地产网(广州) 举报
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不管是以金融手段加大需求,还是以政策手段控制土地出让减少供应,这都可以看出政府救市消化库存的决心。

3月30日下午四点五十八分,央行网站首页一纸文书揭晓,传说中的救市政策从传言到否认再到最终证实。而这一天有关将出台降低二套房贷首付比例的消息已经此起彼伏。

而就在距离央行公告不到半小时,财政部、国家税务总局另一则通知再次躁动这个本该平静的午后。

财政部、国家税务总局发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知称:个人购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

而早前央行的通知则称,接下来拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例将调整为不低于40%。

央行通知文件显示,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付比例下调为20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付比例为30%。

不过,面对一日内大力度救市新政接踵而出,多位房地产业内分析人士就对观点地产新媒体表示,“并没有特别意外,很正常。只不过,此次力度比想象中更大。”

二套房贷、营业税救市

不过,相比二手房新政来得稍显突然,调整二套房贷比例的喊话则由来已久。就在30日上午,网上流传“央行下午15时30分召开新闻发布会”这一说法伊始,市场便纷纷猜测此次发布会与降低二套房贷有关。

当电脑屏幕下方的时间距离上述发布会时间越来越远,便有媒体报道央行新闻处相关人士证实,并没有所谓新闻发布会。

但就在市场稍微回复平静之际,两枚重磅炸弹落地。受此消息影响,股市迎来利好,地产板块狂飙,涨幅超5%,更有涨停。

因此,有行业分析人士第一时间对观点地产新媒体表示,其实自去年房地产进入下行通道后,政策与市场这两只手就颇有惺惺相惜的意味。

回望2014年,政策第一次出手“搭救”市场是在4月28日晚。彼时,广西南宁作为首个由官方发文放松限购的城市表示,广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

随后,各地的松绑限购政策陆续跟进打响了救市第一枪。同年9月26日,珠海成为限购政策松绑的最后一个城市。至此,全国46个限购城市中仅剩北、上、广、深四个一线城市及三亚共五个城市仍在执行限购。

不过,城市限购松绑取消后,城市存销比继续分化。彼时,行业分析人士张宏伟就认为,近半二线城市库存偏大,存销比攀升,房价面临下跌压力。大多数三四线城市房价面临下跌压力,限购松绑“救市”政策出台并未改变市场基本面。

时光轴拉至2014年9月,楼市进入“后限购时代”。9月30日,央行发布信贷松绑政策,开启第二轮救市热潮,涉及首套房贷款利率优惠、放松首套房认定、放松公积金贷款、财政补贴等内容。

随后,连续两次的降息,开启了第三轮托市。2014年11月22日,央行宣布将一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%;一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%。

同时,2015年以来央行进行的首次降息是在2月28日,采取对称方式下调存贷款基准利率。

通知称,自2015年3月1日起,将金融机构人民币贷款和存款基准利率各下调0.25个百分点。

政策工具箱

一边是政策,一边是市场。在两会定下“支持自住型住房和改善性住房需求”的基调后,市场普遍认为房地产政策未来将趋于更为宽松。

实际上,从今年年初开始,就已经有部分银行开始执行个性化的二套房政策。如青岛浦发银行规定二套房首付只需31%,重庆、成都等部分银行二套房贷款利率降至基准1.1倍以下。而福建“闽八条”规定个人购买首套房后再次购买除别墅以外的住房,都可以享受首套房同样的待遇。

尤其值得一提的是,国务院总理李克强在两会中提到,“在运用政策上,我们工具箱里还有很多工具”。

那么,330政策是不是终极工具?往后是否还能祭出更多大招?带着问题,观点地产新媒体致电同策咨询研究部总监张宏伟后得到的答复是,“过去的能出就都已经出了,剩下的自然就是最关键的,以金融手段为主是未来政策的方向。”

而另一位房地产行业专家世联地产首席技术官黎振伟就介绍,“政府还有一个办法,就是契税减半。而利息是市场行为,不可能降太低,是有保留的,这很现实。银行利率看市场收益,不可能有更好贷款不去贷,而贷给住宅,何况目前投资房地产收益也不高。”

不过,他也表示,“政府可以通过增加公积金贷款,也可以控制土地出让,不再盲目卖地,因为解决财政收入不是一定要卖地,可以通过土地综合利用提高综合价值,借以此举让供求回到均衡。”

与之持同样观点的还有中投顾问房地产行业研究员韩长吉,他认为,“除了以上政策工具外,政府还可以从税收方面进行调节,如在契税、营业税等方面给予适当减免,或能起到更大的连锁反应。”

“局部地区楼市供应地区,政府应该调整供地计划,减少住宅用地供应或者改变土地用途等,适当降低对土地财政的依赖;对于开发商而言,应该乘着政策利好的东风,加大营销力度去库存或者转型,投资其他新兴产业并充分发挥地产业务方面的优势。”韩长吉进一步强调。

而早前消息显示似乎也在印证着上述说法,3月27日,国土资源部、住房城乡建设部联合发布发文称,住房供过于求地区将减少土地供应。

对此,两部委提出了四大措施:一是有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模;二是优化住房供应套型,促进用地结构调整;三是多措并举,统筹保障性安居工程建设;四是部门联动,加大市场秩序和供应实施监督力度。

在上述多位业内人士看来,两部委意在稳住供应端,即“土地市场”,规范土地新增供应以及盘活存量土地,以此引导供应过剩城市控制和消化库存。

库存悬河能否泄洪?

因此,不管是以金融手段加大需求,还是以政策手段控制土地出让减少供应,这都可以看出政府救市消化库存的决心。

国家统计局数据显示,截至2014年末,全国商品房待售面积6.2169亿平方米,比2013年末增加1.2874亿平方米,同比增长26.1%,3项指标均创下了历史新高。

与此同时,相比往年,在业绩发布的传统三月份中,多家房企在年报中均强调了去库存情况。

据相关统计机构数据显示,截至3月19日,剔除数据不全的房企,30家上市房企公布2014年年报,存货总计为5996.78亿元,而去年同期则为5147.96亿元,攀升了848.82亿元,同比上涨幅度为16.49%。

所以,在地产行业分析师张宏伟看来,从行业发展阶段来说,房地产市场已经进入下半场,回复高峰期是很难的,他认为目前来看,央行降准降息、放松公积金政策对楼市有利好,但是尚未扭转楼市颓势。

不过,张宏伟也表达了自己对330政策更多的乐观。他认为,从市场层面来说,二套房贷首付比例降至四成的背后其实是修正自限购限贷以来的导致的市场负面结果。众所周知,自限购限贷以来由于政策从严执行导致部分改善型需求误伤无法入市,这样的直接结果是导致市场库存不断增大。

另外,营业税免征门槛5年变2年,从政策的市场效果来看,有助于这部分需求积极入市。再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低,这对于置换型需求、改善型需求来讲,势必会抓紧这个入市窗口期积极入市。

对此,财经评论员严跃进也认为,“之所以对二套房贷进行松绑,在于希望提振改善型购房需求,此类需求应该视同为对大户型和总价高的物业的最佳去库存力量。对于相关房企来说也借这样一个政策积极去库存。”

实际上,现在去库存努力的背后仍然是不容乐观的销售数据,国家统计局资料显示,2015年1-2月份,全国房地产开发投资8786亿元,同比名义增长10.4%。1-2月份,商品房销售面积8764万平方米,同比下降16.3%。商品房销售额5972亿元,下降15.8%。

综上,上述多位分析人士均认为,未来销售的疲软仍将困扰房地产企业,2015年去库存仍是主题,至于最新的330政策能否成为楼市的一剂楼市强心针有赖于接下来的市场检验。

王琦 本文来源:观点地产网 责任编辑:null_
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