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云南城投:今年一季度住宅去化仅6.4%均价9727元

2015-04-29 00:10:32 来源: 网易房产 举报
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云南城投2014全年实现销售合同额46.8亿元,销售收入指标在云南开发商同业中排位上升至第三名。

2015年4月28日晚间,云南城投发布2014年度报告。报告显示,在房地产市场整体回落的行情下,2014年云南城投全年实现营业总收入39.47亿元,比上年增长33.29%,实现利润总额7.20亿元,比上年增长15%。云南城投2014全年实现销售合同额46.8亿元,销售收入指标在云南开发商同业中排位上升至第三名。

■云南城投参控股项目规划用地规模近2.43万亩

■2014年云南城投房地产供销去化52.47%

■环湖东路沿线土地收款接近尾声

■2015年营收目标43亿元 去库存化仍为主基调

云南城投:今年一季度住宅去化仅6.4%均价9727元

云南城投参控股项目规划用地规模近2.43万亩

公告中对整个行业和经济状况进行了分析:2014年国内生产总值63.6万亿元,较上年增长7.4%,增速滑落至1990年以来的新低,国内经济下行压力持续加大,经济发展进入新常态。经济增速放缓,房地产市场整体回落,2014年,房地产开发投资9.5万亿元,较上年增长10.5%,其中住宅投资增长9.2%。房屋的新开工面积下降10.7%,商品房销售面积、销售额分别下降7.6%及6.3%,房地产市场整体规模呈现高位回落的态势。

公告中同时做出推测,中央经济工作会议部署2015年五大主要经济工作任务,房地产行业在整个国民经济中的支柱性地位不会改变。

2014年,昆明市商品房新增经批准的预售许可总面积为1802万平米,同比上涨11.58%;成交面积为1173万平米,同比上涨4.95%;成交均价8178元/平米,同比下跌2.1%,成交金额959亿元,同比上涨3%。从上述销售情况来看,预售面积、成交面积增加,而成交均价下降,反映出“以价换量”市场局面,整体市场状况持续振荡。

在投资及项目储备方面:2014年云南城投完成各类投资88.9亿元,目前云南城投参控股项目总计28个,规划用地规模近2.43万亩,其中已取得土地证面积1.72万亩,规划总建筑面积约1180万平方米。云南城投自主开发项目19个,已基本取得或控制用地规模约6387亩,规划开发总建筑面积约772万平方米。

2015年云南城投房地产供销去化52.47%

云南城投:今年一季度住宅去化仅6.4%均价9727元

经计算,公告显示的房地产销售情况,2014年住宅供销面积去化为50.86%;2014年写字楼供销面积去化为58.58%;2014年车位供销面积去化为68.43%;2014年商业面积供销去化为37.81%。合计面积数据后2014年城投总的供销去化为52.47%。

而2015年一季度的销售看,住宅供销面积去化为6.44%;车位供销面积去化为1.87%,合计总面积供销去化为4.13%。相比去年住宅的供销去化率,云南城投一季度下降44.42%,总去化率下降48.34%。可以说环比去年去化率,云南城投2015一季度开局住宅等物业类型销售并不顺利,住宅类供销比50:3。

同时,从销售均价看,2015年一季度销售均价与2014年相比,除住宅价格略有下降之外,其余物业类型产品均呈现了不同幅度的上涨。2015一季度的住宅均价环比下降了185元/㎡,降幅约为1.87%;写字楼均价环比上升459元/㎡,增幅3.7%;车位均价环比上升407元/㎡,增幅8.89%;商业类型均价上升4536元/㎡,增幅22.54%。

环湖东路沿线土地收款接近尾声

值得关注的是,公告中显示云南城投在土地一级开发上的资金回笼终于告一段落。

环湖东路沿线土地一级开发项目中,云南城投就环湖东路土地一级开发项目与昆明市政府达成一揽子解决方案,签订《环湖东路沿线土地一级开发解除协议》,随着该项目的解决,云南城投的财务状况将得到改善,资金压力得到一定的缓解。

据了解,2008年5月云南城投与昆明市土地矿产储备办公室签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》,对环湖东路沿线4.18万亩的土地进行一级开发。委托期限自2008年5月30日至2013年5月30日。依据合同,土地一级开发所需资金全部由云南城投筹措和垫付。2010年8月31日,云南城投与昆明市土地储备中心公司签署了《环湖东路土地一级开发政府储备用地一期土地移交书》,正式确认了对三个半岛范围内约4793亩的土地收储工作。2011年6月底,云南城投一级开发的环湖东路分三个批次推出的25宗土地,21幅地块约1460亩流拍,流拍率高达90%。2014年4月26日,云南城投在2013年财务报告中,首度披露了拟解除与昆明市环湖东路沿线一级土地开发委托合同的意向(详见:云南城投拟解除环湖东路沿线土地开发合同可收回代垫资金44亿)。随后11月20日,云南城投置业股份有限公司发布公告,正式宣布与昆明市政府解除昆明市环湖东路沿线土地一级开发合同,并于11月19日与昆明市土地矿产储备中心签订《环湖东路沿线土地一级开发解除协议》(详见:云南城投正式宣布解除环湖东路土地开发协议)。可以说,城投之前在环湖东路沿线土地一级开发上可谓陷入泥潭。

而2014年年报显示,城投与昆明市土地矿产储备中心签订的《环湖东路沿线土地一级开发解除协议》,云南城投对环湖项目总投资额为7,288,686,680.46元。截至目前,城投累计收回资金7,007,591,098.00元,剩余应收金额281,095,582.46元,《环湖东路沿线土地一级开发解除协议》已基本执行完毕。也就是说,云南城投抽身泥潭成功,如今仅剩不到3亿元应收金额。

与此之外,云南城投土地一级开发项目,盘龙区中上坝项目(绕城以南)、关坡二期、优郡二期、兰州徐家湾等,大部分一级开发项目已进入土地一级开发的最后工作阶段,预计2015年可陆续拿地。

云南城投:今年一季度住宅去化仅6.4%均价9727元

2015年云南城投经营目标为营业总收入43亿元

不得不说的是,在公告中云南城投将2015年年度目标也做出了显示:2015年,云南城投经营目标为营业总收入43亿元,投资100亿元。

同时公告显示,城投仍将以盘活存量资产为重点,提高销售速度,并谨慎控制增量投资,合理调整项目储备结构。


与之同时,2015年城投将加强“融城”及“梦云南”两大品牌的推广力度,强化销售执行管理及营销费用管理,提高费效比;深入研究以大湄公河旅游地产项目为突破口,面向南亚、东南亚国际化投资布局。在战略上,云南城投在十三五期间,将发展旅游地产和养老地产,构建城市住宅综合体、旅游地产、养老地产产业联动创新商业模式。搭建互联网运营服务平台和社区O2O平台,实现向“开发商+运营商”的转型,力求实现十三五期末进入全国地产50强战略目标。

从2015年的目标来看,城投对营业总收入的增长态势抱有乐观而冷静的看法。2014年云南城投全年实现营业总收入39.47亿元,比上年(2013年)增长33.29%,而2015年的预期目标为43亿元,环比2014年增长约14.01%。尽管在2014年上半年的营业收入房地产面积供销中呈现了并不理想的状态(详情:云南城投半年报:供销比8:1),但如上文所说“仍将以盘活存量资产为重点,提高销售速度,并谨慎控制增量投资”,城投将在去库存化上下功夫。

王琦 本文来源:网易房产 责任编辑:null_
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