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从华南城入昆谈起:商贸物流城选址有哪些要求

2016-05-10 09:48:06 来源: 网易房产(云南) 0人参与 手机看新闻

政府扶持欲带动发展,华南城选址需谨慎。

编者按:

4月底,网易房产对华南城欲入昆明选址考察巫家坝片区一事进行报道,引起了一些业内人士的关注。在和这些业内人士讨论华南城这样一种项目类型在一座城市选址方面的考虑,以及一座城市如何从长远规划建设来考量华南城的落地时,有业内人士提出,一方面昆明市官渡区在东南片区已经有一个螺蛳湾国际商贸城,此类业态是否过于集中?另一方面,作为主城南市区巫家坝片区的规划是否适合华南城这种对交通有强大要求的项目?

我们今天开始,将就以上问题,对华南城项目类型和业态做一个探究,对华南城是否适合在官渡区方旺、巫家坝、白鱼口片区落地,做一个探讨。一座城市在引进一个巨型项目时,该如何科学的向对方推荐土地?不仅仅要考虑如何把大项目引进来,更要从城市规划建设角度考虑大项目落地在何处既能带动城市经济发展,也能适合城市规划建设的要求。

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华南城欲入昆 今日选址考察方旺巫家坝片区

在国内多个城市开发商贸物流城的华南城,到昆明考察选址,意味着入昆意向明确。可是,在我们关注华南城意向入昆的同时,更应该关注华南城到底该落地在昆明哪里,或者说昆明应该向华南城推荐什么样的地块,一方面能依靠华南城拉动地方经济增长,一方面能符合城市中长期的规划建设,不因为华南城庞大的交通需求,转嫁到城市的发展压力上。因此,我们今天将就华南城项目类型和功能进行简单的梳理,看看华南城到底是个什么项目?对城市配套有哪些需求?华南城选址遵循什么原则?昆明推荐的方旺、巫家坝、白鱼口片区片区,符合华南城以及昆明的现实吗?

据资料显示,华南城控股有限公司是一家在香港联合交易所上市的综合商贸物流企业(股份代码:1668HK),2002年5月在香港注册成立,致力于开发建设集多个产业门类为一体的现代综合商贸物流基地。

华南城项目实景
华南城项目实景

华南城拿地价格在业内屡创新低,从它全国各项目拿地成本报告来看华南城拿地价最高为哈尔滨430元/㎡,最低为郑州仅90元/㎡,如此算来华南城拿地平均成本仅为269元/㎡。据数据统计华南城2012年毛利率在同行业中处于领先地位,接近60%,而业界平均值仅在35%左右,论其原因,低廉的土地价格功不可没,但其创新的发展模式也成为华南城赚的盆满钵满的原因之一。

创新发展建立体全面的商贸生活配套

华南城欲进入昆明此则新闻一经报道引起昆明网友讨论,网友认为,昆明现已有螺狮湾国际商贸城,华南城进驻无疑是与螺蛳湾商贸城功能类型上有所冲突,二者同为专业批发与物流配送相结合的商品销售平台,昆明螺蛳湾国际商贸城借鉴义乌“第6代”市场模式,采用更高标准的基础设施更加完备的配套物流、仓储体系,结合昆明本地的商贸业态特征,打造国家级商贸口岸,搭建销展一体的国际化商品直销平台,引入“1年365天,天天免费参展”的全新体验式商贸、展销、旅游模式;而专业批发市场、仓储物流配送、综合商业、电子商务、会议展览、生活配套及综合物业管理这七大核心是华南城模式的精髓。

华南城在发展中摸索出“集成式服务模式”,这是一种集线上线下创新运作模式,通过综合物流商贸区、会展经济和电子商务,事项一站式采购和一站式物流配送服务。其运作以商贸物流为基础,配套发展其余延伸商业。华南城的商贸专业批发商城涵盖纺织服装、皮革皮具、五金原料、电子材料、建筑材料、家居小商品等多种商品上下产业链。综合物流园区”在工业原料交易的基础上根据市场需求整合产品设计、策划推广等服务。

除传统商贸物流外华南城运作中出现了“会展经济”这种创新型模式。为商家配套会展、酒店、住宅、餐饮等服务是华南城综合商业区域中全面规划的板块。“会展经济”就是华南城国际会展公司,组织举办相关专业会展,从自身专业营销推广形成以会展带动市场商业运营的经济模式。除会展经济这种延伸型服务外,华南城也看中了电子商贸。

在电子商贸逐渐成为消费主流时,各大企业也看中这块大蛋糕,人人都想分食一块。华南城与腾讯联合,用“实体+网络”的电子商务模式在电子商贸这门生意中分得一杯羹。线上线下结合,立足当地市场的同时拓宽贸易范围。从华南城目前在全国各地区项目来看,其欲建立一个更为立体全面的商贸生活配套,但若其进驻昆明,是否能与螺狮湾国际商贸城形成市场良性竞争关系还需进一步观察。而我们更关注的是华南城应该落地在昆明何处,才更符合长远的城市建设规划。

政府扶持欲带动发展,华南城选址需谨慎

由于华南城的项目属性有利于解决就业及创造税收,各地对华南城项目扶持力度较大。且华南城这类大型物流园区若进驻城市,可实现物流企业和物流资源在园区内的集约互补,发挥物流整体优势和规模效应;也有利于土地资源、物流基础设施等社会资源的有效利用,还能促进城市用地结构调整,促进城市功能布局的完善。

深圳华南城选址区位
深圳华南城选址区位

这样一座大型物流城,在选址方面有何要求?

华南城从最早选址深圳,逐渐向内陆省会城市延伸,大型工厂企业是物流的重点客户,而这些企业大多集中在大中型城市的近郊,如深圳华南城。

深圳作为中国重要的对外贸易口岸,紧邻广州“前店后厂”轻工业重要基地,纺织服装原料、皮革皮具原料、电子工业原料等在珠三角地区聚集了大量制造企业,他们即使产品制造商也是原料提供商,深圳华南城选址建成靠近市场,缩短了企业工厂供货运输距离降低费用,供货商可迅速供货。若说市场是选址因素之一,那么交通则是选址命脉。

以深圳华南城为例,京九、广九铁路线穿基地而过,水官、清平、南坪、机荷高速、广深等十几条高速公路在华南城周围纵横交错,深圳华南城选址地距离香港国际机场1小时路程,距深圳安宝国际机场仅20分钟路程,可以直接到世界集装箱吞吐量第一的葵涌码头,15分钟便可到吞吐量第四的盐田港。选址以平湖铁路货运编组站为中心,形成四通八达的立体交通网络辐射范围广泛。在货物运输方式中,货运大车因其成本低、自主性强能够随时配合商家货运运输成为运转货物的主要运货方式,因此导致公路就成为立体交通网中的重中之重,靠近交通主干道出入口,南北联通的交通干线成为物流园区选址的主要考虑因素。

选址省会城市除去市场因素外,省会城市周边的运营设施包括航空、铁路、高速等的配套也比较齐全,利于物流城运作。南昌华南城省会城市交通优势尤为明显,南昌作为江西省会是沿海地区商贸辐射中西部的中转枢纽,华东及华南沿海城市陆地所有物流交通通往内陆都必定经过南昌,是除福建外和台湾距离最近的内陆城市,是中国唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲、闽东南三角洲毗邻的主要城市。华南城物流园区大多紧临港口、机场、铁路编组站,周围有高速公路网相通,园区内有两种以上运输方式相连,交通是华南城的命脉。

而在交通便利的基础上为了避免对城市交通和城市环境的影响,物流园区应选址在城区的边缘地带。地势开阔根据物流需求能有大量土地用于建设物流城。

从对华南城选址的梳理,小编发现物流的核心功能是运输,运输的核心是交通,即运输通道畅通,能够与公路、铁路、甚至空运方便连接,在保障物流服务的时效性同时降低物流配送费用,这是商贸物流城选址利于自身发展的重要因素。

(本文来源:网易房产云南 作者:李瑾媛) 王超
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