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开发商都在得房率上造假,该怎么挑选户型呢?

2017-06-22 09:07:29 来源: 楼市微观察
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在开发商的营销话术中,得房率是肯定要提及的一个词。在房价高企的今天,高得房率就意味着同样建筑面积的房子,花同样的钱,有可能获得更多的可使用面积。

从购房者的角度来说,怎么算这都是笔十分划算的账,而从开发商的角度来说,购房者喜欢什么,我就做什么,得房率自然也可以被“造”出来。

在众多的住宅设计中,有的得房率甚至可以超过100%,这到底是怎么被计算出来的呢?今天笔者和大家聊聊“得房率”那些事。

在你的房产证上面,一般会写清楚建筑面积,当然也会注明套内面积和公摊面积。

套内面积

套内面积又分为四种,第一种是净使用面积,这个很好理解,你可以用来放置任何物件。

第二种是内墙,户型内部的墙体,你可以理解为“用来划分户型内部各个空间的墙体”,这部分是完全算套内面积的。

第三种是外墙,外墙一般分为两种,第一种是跟邻居共用的墙体,第二种是外面就是空气的墙了。外墙是计算一半的套内面积的。

第四种是阳台,一般带顶面的外凸阳台计算一半的套内面积,建筑主体内的阳台算100%的产权面积。

以上四种构成你的套内面积。

公摊面积

公摊面积的计算方式是整体计算建筑面积,整体计算公共面积,然后将公共面积分摊到各户头上,在一栋楼中,谁家的户型大,分到的公摊面积就大,原则只有一个:各户的公摊率要保证一致。

得房率

得房率=套内面积/建筑面积。

既然公摊率保持一致,那么得房率肯定会也一致。

在我们买房的时候,通常会有一种错觉,认为1层或者1、2层的得房率会比其他楼层要低。

因为1层或者2层的一部分会有整栋楼的单元门、走道、大堂的设计。这是无法避免的,所以也会导致这两个楼层的户型设计与其他楼层存在区别,感官上要小一些。实际上除了户型有差异外,得房率是完全一致的,从面积的角度来说,买1层的房子既不会占便宜也不会吃亏。

得房率既然是套内面积/建筑面积,那它必然有高低之分。

绝大多数的情况下,得房率肯定是越高越好,但不同高度的建筑,它的得房率一般是上限的,超过这个上限的,就涉及虚假宣传。

我们来分开看一下:

如果建筑总楼层是11层及以下的,由于只有1部电梯或者没有电梯,也没有消防楼梯,得房率高普遍在85%左右,设计优秀的项目甚至可以做到92%左右。

如果建筑总楼层在18层及以下,这个时候一般要配两部电梯,楼梯也会是消防楼梯。公摊率更大一些,得房率会一般在80%以上,如果能够做到84%,那就是非常好的户型了。

18层-33层的,由于需要配两部电梯和两个消防楼梯,得房率会更小,一般会在75%以上,较好的是78%左右。

如果超过了33层,则属于真正的超高层建筑。在这个高度上的住宅一般不多见,但我们还是说一下,超过33层的建筑,得房率不会进一步下降。因为超过33层的建筑会设置避难层,而避难层是不会计入公摊的,所以得房率也会维持在75%以上。

超高的得房率是怎么做出来的?

当然是赠送面积,通过赠送面积可以做到98%以上,甚至超过100%。

这样一套房子的得房率会有两个,真的和假的,真正的得房率是产证是上的,假的得房率则是加入了赠送面积,遇到牛B的开发商,这两者会相差特别大。

在这种情况下,该如何选房子呢?

得房率已经被造假了,这个时候我们应该掉过头来去考虑公摊面积。无论开发商怎么在赠送面积上做文章,公摊面积肯定是固定的。所以当两个相似户型摆在你面前,得房率都经过包装后,你应该问清楚两个户型的公摊面积,公摊面积更低,自然更划算。

首次买房的人,一般对得房率更为敏感,而二次买房的人则更加关注户型的合理性和舒适性等诉求。很多开发商为了增加得房率,只是增加了面积,在使用上有诸多不便。

郑彦丽 本文来源:楼市微观察 责任编辑:郑彦丽
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