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昆明“创文”又落榜,市中心就是个“笑话”

2017-11-14 08:39:41 来源: 网易房产云南
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昆明“创文”再次落榜。举全市之力,仿佛又成泡影。“双十一”刚过,走在昆明主城区市中心的路上,阳光依旧暖意融融,但却很难找到春城昔日熟悉的容颜,也很难在某个商圈看到万人空巷的场景。

我们常说,城市是一种留存记忆的载体,城市记忆便是城市的灵魂。而人们对一座城市的记忆,总是从它的标志性建筑开始。从曾经的东风广场工人文化宫,到现在同德·昆明广场、西山万达广场、七彩云南·第壹城等大型地标的出现,城市地标的不断变迁反映了昆明这座城市的发展。 经济的发展、价值的多元化,以至大家对城市的明天有着难以遏制的向往,各地所建或正在规划的地标更多是作为经济名片公诸于世。昆明也是如此。气派的建筑已然成为展现一个地区经济实力的强力佐证。我们常常打趣的说:“昆明到处都是沸腾的工地,俯瞰整个城市犹如灾后的废墟。”但在这样“大刀阔斧”的改造建设下,一个又一个大型城市综合体拔地而起,一个又一个高耸地标的出现不断刷新着昆明的天际线。

“南延北拓”、““一核五轴,三层多心”的布局下,呈贡、东白沙河、巫家坝、北部山水新城一个又一个的新区、新的价值洼地出现在人们视野,转移着人们的视线,片区房价的上涨、人群的密集、产业的集聚无不在映照着昆明正在变得更大、更强、更全面。然而在这一拆一建中,却少见主城区二环内市中心的踪影。在各个区域埋头苦干、奋力发展的“浪潮”中,市中心显得格格不入。它力图用“黄袍加身”装点自己的身段但也掩饰不了快节奏发展下其别扭的步态和不自信的眼光。在这场城市变迁的竞技场里,市中心却徘徊在场边呐喊助威。

不得不说,现在的昆明市中心总给人一种漫不经心、不温不火,甚至不死不活的感觉。昆明整体在变得越来越年轻,而市中心似乎在自生自灭、老去死去。尤其,在老一代地标逐渐成为回忆之时,那些被寄予厚望、标榜着城市“名片”的市中心新地标们却频频“难产”。

“老一代”地标退场,“新一代”何时续弦?

我们常说城市地标浓缩着城市母体的精华,细致地制作着城市的名片。在一城,知一城,而了解一个城市最深刻的方式就是它的一张张“名片”。如今的昆明市中心谁能作为“名片”代言,是南边的南亚第壹城、万达广场,是北边的同德昆明广场、财富中心,还是顺城、南屏街?谁跳出来似乎都会有“打脸”的嫌疑。

1.南亚之门——斯人已逝 未来何去何从?

昆明市中心就是个“笑话”

(南亚之门实景图)

南亚之门的命运远比剧情来得曲折跌宕。2015年4月13日,云南中炬石化集团有限公司董事长朱景图在香港坠亡,在惊讶之余,不免让人首先联想到中炬置地的南亚之门。而这些年来南亚之门之所以备受瞩目,跟昔日“昆明第一高楼”光环有着莫大的关系。不过,项目自诞生之日起就一直在规划调整中踯躅前行,蹉跎多年后不但痛失“昆明第一高楼”,住宅部分也迟迟领不到预售证,用“命运多舛”来形容它再恰当不过。数年来该项目开盘消息就被频频传出,却又屡屡失约,数年的时间已经足以让人们对其失约之举习以为常。早在2008年就已经动工南亚之门,将何时“隆重登场”我们拭目以待。

2.恒隆广场——天价“地王”着陆6年仍遥遥无期

昆明市中心就是个“笑话”

(恒隆广场实景图)

6年前,香港恒隆地产以接近35亿元的“天价”,拿下了位于昆明市东风广场东侧的原市政府地块。这一成交价格,折合楼面地价高达8712元/平方米,迄今难以超越。2012年11月28日,昆明恒隆广场举行开工奠基仪式,但开工数年之久,直至去年开工四年仍未出地面,一方面是因为这个项目的地下部分多达4层,是目前昆明地下工程量最大的项目之一,。另一方面,则是自项目开工以来,进展并不顺利,先后遭遇明通河改道、规划调整、停工等事件。即便昆明恒隆广场能在2018年底如期建成开业,距离恒隆拍下地块已经过去八年。数年间,昆明房地产市场已经发生了巨大的变化,恒隆广场将如何打开市场、适应变化也将成为新的难题。

3.苏宁环球——厮杀拿下地 遗憾退出局

昆明市中心就是个“笑话”

昆明苏宁环球(昆八中)项目

众所周知,昆八中地块是2010年的单价地王。9位竞买人经过上百轮厮杀后,苏宁环球最终以12.9亿元的价格竞得如安街昆八中地块,地块单价为2800万元/亩,创下了当年的单价地王记录。然而拿地5年却尚未动工建设,2016年,苏宁环球方面向市政府提出了退地申请,至此,苏宁环球最终退出了昆八中地块。沉寂等待后,昔日地王昆八中原址地块终于在今年迎来了新主人,3月9日,五华区政府与北京华联集团、昆明市城投公司三方在呈贡市级行政中心昆明会堂顺利签署了项目战略合作框架协议,项目拟选址五华区如安街原昆八中地块开设西南地区第一家SKP旗舰店,包括高端公寓及酒店等配套设施,预计总建筑面积超过30万平方米,总体投资近40亿元人民币。新东家的出现如何重掌繁华,我们静心等待。

4.云南饭店————距离“云南公馆”还有多远?

昆明市中心就是个“笑话”

(云南饭店实景图)

每每经过云南饭店,总是能见那两座塔吊寂静的伫立在那,像极了两位历经风霜的“老者”遗世而独立、绝望而孤独。这一伫立,便是五年之久。上世纪50年代,云南饭店和昆明百货大楼、东风大楼、云南艺术剧院等建筑一样,曾是代表昆明的十大标志性建筑之一。当时,因聚集大量高楼,云南饭店所在的东风路,成了昆明人眼中最时髦、最气派的大道。而云南饭店则长期着承担省委、省人大、省政府、省政协等机构的接待任务,也是云南省最早的涉外酒店之一。2010年10月17日,近50岁的云南饭店在爆破声中为那段峥嵘岁月画下了句号。2012年,就在原址,云南饭店改扩建项目举行了开工仪式。又过了两年,云南饭店项目取得了建筑工程规划许可证,并规划有2栋建筑,设置五星酒店及融合商业、休闲等功能为一体的城市高端商务产品,并称规划有昆明限量级豪宅“云南公馆”。然而,在那之后云南饭店改扩建工程进度变得十分缓慢,期间工程几度停滞,5年时间过去还处于刚出地面的状态。去年9月,云南子元集团退出了云南饭店的开发,转而由世博集团独自负责项目改造。而世博集团似乎有心无力,云南公馆”也不见后续动作,终于在几经辗转之后,近期传出了佳音——世博集团或将和实力雄厚的上海世贸集团联手合作将云南饭店打造为昆明乃至云南的新地标。如果合作确定,启动5年之久的云南饭店总算迎来了华丽的“转身”。

5.俊发·春之眼 ——正在向世界睁眼

昆明市中心就是个“笑话”

(俊发·春之眼实景图)

东风广场,这似乎是当下唯一一块有明确时间表的地标项目。曾经承载着无数昆明人记忆的老工人文化宫,于2013年9月7日爆破拆除,当年昆明的地标建筑倒下。随后,俊发地产将该地块拿下,在其基础上建春之眼项目,同年11月举行了开工仪式,标志着昆明新的地标诞生。俊发春之眼作为昆明未来的第一高楼,其施工进度以及面市时间一直备受瞩目。2017年7月25日,昆明市环保局发布了《春之眼商业中心建设项目环境影响报告表》的环评审批公示,内容提到,春之眼总投资金额为96亿元,拟建1栋77层的主塔(高407米)、1栋71层的副塔(高308米)以及地上8层的商业裙楼。相信,春之眼是昆明市CBD的重要组成部分,也是未来昆明城市的新地标,它一定会像春城的“眼睛”一样,让昆明再一次展望世界。

恒隆广场、苏宁环球总部、南亚之门……这些震撼的名头在现在看来似乎都像是一个个令人尴尬的“笑话”。对此,小编采访了昆明市规划局的前领导,他表示:

造成市中心地标频频“难产”的一大原因,是部分开发商过于急于求进,大量、快速的拿地开发,而普通百姓的收入水平和消费水平的增长速度与的房价、物价上涨速度相比略缓慢,购买力跟不上房地产发展节奏,导致许多商业地产供应过剩,项目缺乏人气招商影引资困难。同时,“粗放式”的增长模式以及一些中小开发商自身实力不够,导致开发资金链跟不上工程进度甚至资金链出现断裂,最终的结果就是开发商无力开发,有的项目停工、有的甚至是开发商“跑路”。同时,他也谈到:“随着昆明的布局规划发展,主城区的市政办公和一些产业项目都纷纷外迁,城市职能也逐步转移,市中心的一部分人群也逐步分散到北市区、南市区或者呈贡新区,市中心没有以往那样过度饱和带来的城市拥堵、环境污染等诸多“城市病”问题。但也由于人流的分散减少势必对市中心的实体商业的盈利增长带来不小的影响。

有房地产业内人士透露:造成商业地产频频搁浅的一个核心原因是大部分大型的商业综合体一部分都是由开发商自持经营的。目前的商业项目主要分为部分自持和分割出售。然而分割出售后带来的经营管理权分散,则被业界普遍认为是造成商业项目经营种种问题的根源。所以,为了规避管理不善、市场混乱等商业经营问题,近年来许多开发商都纷纷调整提高了自持的比例。但是,选择自持势必耗资巨大,开发商需承担项目的经营管理和培育期的支出,回笼资金缓慢,因此,投入的资金规模也比出售大很多,经营风险也相应增大。除了强大的资金保障,由于实际拥有项目的所有权,开发商还需拥有强势的控制能力、以及正确的经营策略才能保证对商业经营的顺利执行和、实现盈利收益。因此,能开发大型商业地产的开发商,一般实力都不俗。开发商需要有雄厚的经济实力、开发实力的“金刚钻”才能揽下这份“瓷器活”。而许多项目的停工烂尾也是由于巨大的资金投入压垮了缺乏开发实力资质的开发商,开发商的实际开发实力跟不上开发所需要的资金和运作能力。

而除了上述分析的这些原因之外,专家表示,近几年来联网经济快速发展对实体经济造成的巨大冲击也是一大原因。由于消费低迷、电商冲击、人们的消费习惯改变等原因,传统零售业近年来纷纷陷入了关店潮,而商业地产也似乎进入了寒冬期,尤其是昆明,人均商业面积全超标。招商难、空置率高也一度成为购物中心的大难题。

或许,创造结果的路上理由种种、困难重重,但最终的结果是亘古不变的是在老一代地标逐渐成为回忆之时,我们都希望有新的地标在时代的潮流中以其崭新的面貌呈现在市民眼前满足我们新的遐想、给与我们新的记忆。毕竟旧的城市回忆啃食太久,最终只会变成没有灵魂的尸骨。而昆明市中心的未来,一定不会这样。

贾银银 本文来源:网易房产云南 责任编辑:贾银银
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