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棚改货币化政策收紧 昆明等三四线城市房价会跌?

2018-06-27 15:01:03 来源: 网易房产昆明 举报
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6月24日,央行年内第三次定向降准,释放7000亿人民币,大多数民众听到“降准”二字,都想到的是房价是不是又要上涨了?对于本次“定向降准”,无论金融专家还是楼市专家,也都给出了近乎一致的答案:利好楼市!

棚改货币化政策收紧 昆明等三四线的房价会跌?

但没想到,6月25日,市场上就传闻,国开行各地棚改贷(PSL)审批暂停,审批权回收总行,全国一刀切。

针对这个传闻,有权威媒体报道,从国开行内部人士了解到,国开行上周已经给各个分行发布了工作通知,将所有棚改(“棚改”是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程)合同审批权限上收总行。

棚改货币化政策收紧 昆明等三四线的房价会跌?

据此信息,业内人士分析认为,国开行的回应,简单总结起来就是,并未叫停,只是收紧;总行收回合同审批权,地方分行无权审批;过去的货币化安置,转化为实物安置。拆迁补偿从“给钱”到“给房”,本身就是一个信号,意味着三四线城市的房地产市场将会迎来降温。

PSL是什么呢?PSL,即抵押补充贷款,是指央行以抵押方式向商业银行发放贷款,合格抵押品可能包括高信用评级的债券类资产及优质信贷资产等,是一种基础货币投放工具。PSL与棚改有关,棚改总投资额主要由三大政策性银行提供,以国开行和农发行为主。其中,2016、2017年国开行棚改贷款占总投资额比重分别为66%和48%。

棚改就是中国式量化宽松政策(QE),通过购买国债等中长期债券,增加基础货币供给,向市场注入大量流动性资金的干预方式,以鼓励开支和借贷,也被简化地形容为间接增印钞票。向市场投放大量货币,支持大家去消费。然后大部分人就拿着这大笔资金去三四线城市抢房。

2013年,国务院鼓励棚改加速;2014年,棚改贷(PSL)创设,国开行开始用货币工具支撑棚改;2015——2017年,4万亿资金注入棚改。数据显示,2016、2017年PSL投放总量分别为9714亿以及6350亿。今年前5月投放量达4371亿,同比增长48.3%。而国开行今年1-5月份发放棚改贷款4369亿元,可以说,PSL相当部分去了棚改贷款。

棚改货币化政策收紧 昆明等三四线的房价会跌?

PSL和房价有什么关系呢?其实是有很大关系的,它是三四线城市房价动荡的主要原因。

2013年之前,中国的棚改和旧改大都是拆房赔房,但是近年来,六成以上的棚改都是拆房赔钱。2017年6月住建部发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中明确指出,在商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市,棚户区改造要以货币化安置为主,避免重复建设。

有几组公开数据:住建部副部长2017年2月介绍,2016年棚改货币化安置比例达到48.5%,比2015年提高了18.6个百分点。2017年的数据并未公布。

有市场分析称,在货币化安置中诞生的手持大量现金的“拆二代”,是助推中国三、四线城市房价上涨的重要因素。当前三、四线城市住宅去库存效果斐然,却透支了未来的房价上涨空间,与城市发展状况脱离。因此,货币化安置比例可能会降低。

棚改货币化政策收紧 昆明等三四线的房价会跌?

就像昆明现在出于加快城镇化的考虑,大量的进行城中村改造、棚户区拆迁工作,那这些拆迁户拿到高额赔偿款之后,会干什么呢?大部分第一件事就是冲进售楼部买房,然后去库存完成,房价抬升,投资客进入,房价再次抬升。昆明的呈贡新区现在的高房价情况就是这样造成的,呈贡新区本是荒无人烟的城郊,随着高铁的开通、市政府搬迁,房地产开发商嗅出了“商机”的味道,开始进入呈贡大肆拆迁呈贡的农村,购买土地,建住宅小区、商业大厦。而被拆迁的农民们拿到了大量的拆迁款,又去买新房,让呈贡的房价暴涨。据安居客的数据显示,呈贡2012年5月的新房均价为5745元/㎡,而到2018年5月已达到8460元/㎡,同比上涨了47.2%。而在2014年,呈贡新区的房价一度达到每平方米一万多元。

棚改货币化政策收紧 昆明等三四线的房价会跌?

现在棚改政策收紧之后,如果说之前的市场属于钱很多,房不够。但转变为实物安置之后,市场就会逐步变成,钱没有了,安置房变多了。这是从根本上杜绝了投放到市场上的货币量,这对三四线城市的楼市来说,堪称釜底抽薪。

过去一年多的房价暴涨,让三四线城市丧失了低价优势,到后续就是靠棚改货币来支撑,现在棚改政策收紧,则让这个支柱彻底轰塌。而安置方式的转变和各地调控政策的出台,又会让大量的房产沉淀和空置在三四线城市,这只能算是看在眼里的财富,无法变现,最终的结局就会变成有价无市。

卢晶 本文来源:网易房产昆明 责任编辑:卢晶_km09
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