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竞买到法院司法拍卖房 发现里面住着人

2018-07-20 09:11:51 来源: 昆明日报 举报
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租期10年的房子,却突然遇到法官来腾房,咋整?原来,这名租户2013年租的房子,在2008年就已经作为银行贷款的担保财产抵押给银行了,并办理了相应的抵押登记手续。根据相关法律规定,租赁房屋在办理抵押登记之后,该租赁关系并不能对抗银行对该房屋享有的抵押权。近日,在西山区人民法院的执行法官多次联系这名租户后,其表示愿意腾空该房屋,并于本月底搬空。

案情:男子欠钱不还被强制执行

2008年8月,王某与昆明某银行签订了《个人循环授信协议》,协议对还款方式、利息、复息、罚息等事项进行了约定。王某以其所有的房屋为贷款行为设定了抵押,并依法办理了抵押登记。

协议签订后,王某向银行申请了53笔贷款,银行将1698234.48元划至王某指定账户,但王某未按约还款,构成违约。银行为维护自身合法权益将王某诉至西山区人民法院。

审理过程中,经法院调解,当事人自愿达成协议:被告王某偿还原告截止2016年8月止的借款本息835115.84元,于2016年12月31日前付清。若被告王某未按照约定的时间及金额偿还款项,原告有权就被告王某全部未付款项申请强制执行。同时被告王某还需承担自逾期之日起至实际还款之日止按照双方约定标准计算的利息、罚息、复息。此外,原告对于被告位于昆明市某商厦房屋的变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权。

西山区人民法院作出的民事调解书已发生法律效力,因王某未按期履行生效法律文书确定的义务,银行向法院提出申请强制执行。

意外:涉案房屋被租给案外人

今年4月,法院依法查封了被执行人王某位于昆明市某商厦房屋一套,并依法委托昆明正道司法鉴定中心对该房屋进行评估,评估价为1930538.00元。后经西山区人民法院依法进行网络公开拍卖,买受人沙某依法竞得。

西山区人民法院依法解除了被执行人王某位于昆明某商厦的房屋查封,将原登记在王某名下的房屋所有权及土地使用证予以注销并办理变更登记于沙某名下所有。

原本以为案件到这就告一段落了,但却出现了一个意外的“小插曲”。据了解,涉案房屋于2013年被王某租赁给甲某使用,租期为10年。

直到6月,甲某都未腾空该房屋,沙某只好依法向法院申请执行腾空该房屋。由于西山区人民法院执行二局的法官一直未联系上甲某,7月8日,执行法官到该商厦对该房屋贴腾房公告并对房屋进行换锁处置,并再次联系租赁人甲某,通知其限期腾空房屋。7月12日,甲某到法院表示愿意腾空该房屋,并于本月底搬空。

法官释疑

财产抵押在前出租在后?租赁关系不得对抗抵押权

《合同法》第229条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。那是不是甲某的租赁关系是受法律保护的?

执行法官表示,根据《中华人民共和国物权法》第190条规定:订立抵押合同前抵押财产已经出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

“该案所涉及房屋于2008年作为银行贷款的担保财产已抵押给银行,并办理了相应的抵押登记手续,而租赁人甲某是在2013年租赁该房屋,其租赁房屋在办理抵押登记之后,该租赁关系并不能对抗银行对该房屋享有的抵押权。”执行法官说,被执行人王某未按照生效法律文书履行还款义务,银行申请执行后,法院有权将该房屋进行处置,以偿还银行欠款。

法官表示,抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。

卢晶 本文来源:昆明日报 责任编辑:卢晶_km09
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