网易首页 > 网易房产 > 正文

昆明下半年在售公寓超10万套 难道开发商都疯了吗?

2019-08-08 13:47:28 来源: 网易房产昆明 举报
0
分享到:
T + -

10万!一个吓人的数据,尤其是10万套房。这就是昆明公寓市场目前面临的困境。

业内人士分析,造成目前昆明公寓市场火爆的原因有很多,公寓产品主要由"商改住"和原有的公寓产品叠加而来。当然,楼市回暖也推进了不少优势地段商业项目的复苏和商改住的火热。加之先前公寓产品可落户政策落地等利好,有效推动了市场热度,巨量上市并不奇怪。

昆明下半年在售公寓超10万套 难道开发商都疯了吗?

(图片源于网络)

其实早在今年3月、4月,昆明便迎来了2019年的首个推盘高峰,近30个楼盘扎堆推售,大量住宅、公寓产品入市,包括万科翡翠、万科中天北宸、碧桂园春城映象和江东境界等。据不完全统计,仅2019年上半年,昆明市面上有在售或待售公寓产品的项目近30个,各项目供应的公寓产品累计已近上万套,均价8000元/㎡—22000/㎡,地理位置比较好的楼盘公寓价格甚至超过了部分住宅项目,市场火爆。

昆明下半年在售公寓超10万套 难道开发商都疯了吗?

(2018上半年昆明公寓销售图)

销售方面,截至2019年上半年,昆明公寓新增供应了89.89万平方米,销售49.63万平方米,供应量比去年同期增加了125%,成交量比去年同期增加了6成,供应和成交明显上升。

昆明下半年在售公寓超10万套 难道开发商都疯了吗?


在多重利好的作用下,进入2019下半年,除了上述楼盘仍在推售之外,昆明公寓市场还在加码。

紫金中心,地处巫家坝片区,昌宏路东侧,将推561套4.5米层高LOFT、双钥匙精装公寓及SOHO毛坯公寓;润麒中心,由润麒集团和云南城投共同合作开发,将打造38平米的loft铂金行政R公寓;金茂逸庭商务中心,主推住宅及公寓产品,其中住宅主力户型建面约123㎡、144㎡,公寓建面约36-70㎡;碧桂园昆明中心,将推出带装修商务住宅,房源建筑面积89-151㎡;实力蝴蝶城·蝶锦台,将推智慧公寓产品,房源建筑面积约30-200㎡;高铁时代广场,项目位于昆明新南站站前广场,规划有公寓、酒店、商业、写字楼等产品,公寓和商铺诚意登记中;大诺方舟天地,推LOFT装修公寓,主力户型建筑面积约40-50㎡;滇池时代?K9公寓,主推高端智能精装公寓,层高4.5米,主力户型50平米左右,另有98,112,145平米大户型产品……

昆明下半年在售公寓超10万套 难道开发商都疯了吗?


(K9公寓效果图)

由此不难推断,下半年昆明公寓市场保守估计还将有数千套产品入市,巫家坝、西北新城、北市区都是公寓的“重灾区”。面对巨量市场,有人选择低价快销、有人选择捂盘惜售、还有人选择奋力一搏,一场没有硝烟的战争已然打响,如何突围?考验着每个开发商的神经。

俗话说“真金不怕火炼”,竞争越激烈往往越能看出一个项目的硬实力。那么,昆明公寓项目都怎样突围?未来又将如何突围呢?不妨先看看各大不同流派的不同招式。

一、“稳准狠”销售就是抢机遇,不但要快更得要准

代表楼盘:融创海豚湾、呈贡新城吾悦广场、海伦中心等

以融创为例,海豚湾和孔雀镇都是昆明融创2018年推出的公寓项目,数据显示,2018年仅10月份两个项目公寓销售套数双双超过500套,加起来月销超千套,这一成绩相当于上半年昆明全市公寓的月均销售套数,2018年两项目合计销售公寓数量在昆明公寓市场遥遥领先。

对于热销,有说法是因为融创海豚湾、孔雀镇主推LOFT,正是昆明公寓市场较为稀缺的产品。但在我看来,海豚湾、孔雀镇的销售主要还是一个“准”。

昆明下半年在售公寓超10万套 难道开发商都疯了吗?

(融创海豚湾效果图)

海豚湾借助西北新城产业引进和配套全面落地的利好,打出的新青年社区定位就很精准地抓住了LOFT公寓客群的心理,为凸显LOFT公寓的优势,甚至打造了多达8个户型的实景样板间,推盘数月就已成为炙手可热的明星公寓项目;而孔雀镇在融创接手后迅速调整规划定位和业态,借助融创覆盖全国的营销网络,高铁门户的文旅综合体定位吸引了不少外地投资客,加之游客集散中心的落地,LOFT公寓无疑是落户昆明辐射云南的投资首选。

对比同片区其他项目不难发现,精准锁定圈层,先于竞争对手的时机,加上大手笔为圈层打造配套,或才是项目热销的关键。

昆明下半年在售公寓超10万套 难道开发商都疯了吗?

(融创海豚湾区位图)

二、“十八般武艺 ”你有的我有,你没有的我也有,同质化严重,想胜出就得做加法

代表楼盘:螺蛳湾中心、旭东K9中心

以螺蛳湾中心为例,我们首先梳理一下项目核心价值点。一、螺蛳湾中心地处一环边,紧邻城市主干道,自驾、地铁、公交等多种交通方式可供业主选择,出行便捷。二、项目坐拥大悦城购物中心,紧邻螺蛳湾中心两栋5A甲级写字楼。三、项目还带全套家具家电,拎包入住,景观视野好,东侧、南侧、北侧可俯瞰盘龙江美景,西侧可远眺滇池和草海美景。毋容置疑,丰富的配套让螺蛳湾中心备受关注,当然,也支撑起了项目20000元/平的价格。

昆明下半年在售公寓超10万套 难道开发商都疯了吗?

无独有偶,在滇池路南亚对面,滇池时代K9中心未售先火,也是昆明公寓市场做加法的典范。K9公寓主打九大价值,一、地铁直达,连通公寓负一楼;二、LOFT空间,买一层送一层还有超值赠送面积;三、品质精装,优质品牌保障拎包入住;四、智能家居,让自己的家更懂自己;五、天幕会所,全面升级你的私密生活;六、温泉入户,让公寓具备别墅奢享;七、南市核心,南亚CBD和滇池低密的双重加持;八、万科物业,不仅仅是好住;九、空气新风,这是无疑昆明公寓市场的又一次升级,相较螺蛳湾中心,温泉、会所、智能……K9让昆明公寓有了一个新的高度。然而一分钱一分货,22000元/平的价格无疑也是昆明公寓市场的又一个标杆。

昆明下半年在售公寓超10万套 难道开发商都疯了吗?

(K9中心效果图)

对于不断升级的公寓产品,业内人士表示,随着昆明基础设施的进一步完善,房地产精细化时代的到来,以及城市核心土地不断稀缺,位置较优的公寓项目将越来越少,昆明优质公寓的价格还将不断攀升。

三、“以慢制快”等市场好了再出手不迟,反正不缺钱?

代表楼盘:润麒中心、紫金中心、金茂广场等

说到公寓市场,就不能不提巫家坝片区,这个承载了昆明新CBD的区域,反应似乎一直比较慢,公寓项目推盘也一样。

从片区规划上不难看出,基本每一个落地巫家坝的楼盘都规划有公寓产品,而多个本来预计去年下半年及今年年初面市的项目却至今迟迟不见动静,目前区域内强推的公寓项目并不多。主推公寓的项目交金地·中央公园、中南云境、巫家坝金茂广场三个。

昆明下半年在售公寓超10万套 难道开发商都疯了吗?

(图片源于网络)

在我看来,公寓带有较强的投资属性,即便是自住也多为过度,所以,项目所在区域的发展速度及配套完善程度,决定了公寓产品的价值。巫家坝现在仍处于开发阶段,基础设施建设相对滞后,尽管这里规划了未来的金融商务中心、总部基地、地标建筑以及中央公园等。但按照目前的进展速度来看,区域要实现CBD功能仍有很长的路要走,保守估计还要10年以上,这对购房者和投资客都是造成了不小的障碍。

对比不难发现,在昆明公寓市场,销售价格坚挺、去化速度较快的公寓多位于成熟片区,且在成熟商圈附近,比如万达旁的H公寓,2014年开盘,2016年售罄;同德悦中心,2017年开盘,2019年基本售罄。

昆明下半年在售公寓超10万套 难道开发商都疯了吗?

(H公寓效果图)

四、“独一无二”占据绝版资源,价格和售罄只是时间问题

代表楼盘:俊发逸天峰、同德·悦中心、龙湖天第MOCO、旭东K9公寓

很多人都听过李嘉诚对于房地产价值的判断“地段、地段,还是地段”,这个论断随着交通发展的不断升级正在悄然发生改变,在很多城市,最贵的房子都不一定在市中心。但如果今天说的是公寓价值,那么,该理论就绝对还是你购房的第一要素。

地段决定人气,交通决定人流量,不同于住宅,公寓的价值就在于更高的租售比和享受更便捷的都市生活及城市配套。由此,放眼全世界,所有顶级的公寓产品几乎都出现在CBD周边,昆明自然也不例外。

昆明下半年在售公寓超10万套 难道开发商都疯了吗?

(图片源于网络)

在昆明,可称之为CBD的区域凤毛菱角:传统市中心三市街片区、北市同德昆明广场、南市南亚风情第壹城,西山万达广场,以及老螺蛳湾片区。现在我们来看看这几个片区的公寓价格,三市街片区以顺城为例,二手房价已近30000元/㎡;同德?悦中心公寓,毛坯房价格16000元/㎡—20000元/㎡;万达广场旁H公寓二手房价20000元/㎡—23000元/㎡;螺蛳湾中心也超20000元/㎡。

昆明下半年在售公寓超10万套 难道开发商都疯了吗?


(图片源于网络)

值得关注的是,南市南亚风情第壹城片区成熟较早,周边写字楼、商业、住宅应有尽有,但公寓产品却一直缺失,未能满足周边庞大的办公及投资需求,而滇池时代K9公寓的面市,获将填补这一空白,K9公寓22000元/平的价格也再次印证了昆明一路向南的趋势。

昆明下半年在售公寓超10万套 难道开发商都疯了吗?

现在很难判断,在昆明公寓市场竞争如此激烈的大背景下,到底谁能笑到最后。但对于购房者而言,这无疑不是一件好事,在市场的倒逼下,我们看到了开发商对产品细节的不断打磨,也看到了对圈层配套的潜心思考,要成功突围还是好产品说了算。

杨晓霞 本文来源:网易房产昆明 责任编辑:杨晓霞_km01
分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 时尚
  • 科技
  • 军事
  • 汽车
  • 房产
+ 加载更多新闻
楼盘名称所在区域当前价格
阅读下一篇

“金九”将至 | 昆明楼市多重“好戏”值得期待

返回网易首页 返回网易房产首页