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昆明城市之殇——世贸再次流拍

2020-08-07 14:54:18 来源: 网易房产昆明 举报
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昆明的城市之殇是什么?

昆明街头那一排排一幢幢空空如也

不知何年才能完工的烂尾楼 

就是昆明的城市之殇


(珠海巨人大厦,90年代末随着巨人集团倒下而停工,至今已有20多年)

烂尾楼不只是昆明楼市

是现下都存在的怪象之一

烂尾时间最长的长达二三十年

一两年、两三年的项目的更是一大堆

就近期昆明世贸挂牌再流拍,烂尾楼到底是怎么一回事,我们就昆明世贸来浅析。


(昆明世贸中心项目用地位置图)

昆明世界贸易中心是佳华广场酒店二期改扩建项目。2012年,佳华广场酒店业主方——昆明佳达实业有限公司(下称“佳达实业”)推动成立昆明世贸投资公司,推进昆明世贸中心项目的建设,其中佳达实业持有昆明世贸投资公司40%股权,为第二大股东,控股股东为昆明华业汇通投资有限公司,持股60%。据昆明世贸中心网站介绍,项目于2008年被批准加入世贸中心协会,成为该协会在中国的第19家会员,同年9月份,昆明市规委会通过了昆明世贸中心项目的设计方案。至此,该项目成功戴上了“世贸中心”这顶国际化的帽子,夺人耳目。

项目公司成立后,2012年11月5日,昆明世贸中心举行了奠基开工仪式,根据当时的规划,昆明世贸中心拟建一座250米、52层高的高楼,以及裙楼商业等,总建筑面积约14万平方米,预计2015年竣工,建成一个集五星级酒店、写字楼、大型商业中心等为一体的综合建筑群体,但现在地块已沦为停车场

从烂尾原因来看,据不完全统计,2014年、2015年期间,由于当时受市场环境影响,楼市低迷,众多开发商资金链断裂导致项目停工。昆明出现大批量的烂尾楼,包括了金恒财富广场、别样幸福城、誉峰国际、西南海等等,这些楼盘烂尾时间多在一两年,两三年左右。

而一般诞生烂尾楼的原因,一是证件不全,即房地产开发所需的“五证”。“五证”不全的原因很复杂,包括土地产权不清晰,规划设计不符合要求,违建等等。 二是开发商资金断裂,这也是较普遍的原因。一些中小型开发商,资金实力弱,融资能力弱,专业水平也不高,甚至有些原先是做其他行业,只因眼红房地产赚钱而下场趁机“捞一笔”的。再加上一些小开发商急功近利,“见钱眼开”,往往极易资金链断裂破产。

那世贸的烂尾原因是否也是如此呢?


2012年11月5日,项目大楼举行奠基开工仪式,项目施工、设计、地勘等单位均已落实,并且资金已到位,计划2012年12月份进场施工,此后网站再无工程进度信息更新。开工仪式后的次年1月,昆明世贸中心通过市规划局的规划条件审批, 2014年,昆明世贸中心作为招商引资项目还出现在了当年举办的南博会上,但之后项目建设就处于停滞状态。从开工到停工,昆明世贸中心其实只进行了一些桩基工程,而且还拖欠工程款达数千万元

后昆明世贸投资控股有限公司被强制清算,是因为2017年在昆明市中级人民法院判决解散公司后,昆明佳达实业公司与昆明华业汇通投资公司两个唯一的股东之间矛盾无法有效协调,矛盾也未得到解决,最终在2018年被强制清算

有的商业项目风险来自于竞争对手,有的商业风险来自于内部股东意见的不一致。而世贸大概就是后者了。

同时,在当年昆明世贸中心开工不久,佳达实业就曾向有关部门举报,称世贸中心桩基施工造成佳华酒店地下室产生裂纹,这也是造成世贸中心停工的原因之一。

世贸的烂尾和别的烂尾比起来就有些别开生面的感觉。


2019.12月  世贸首次挂牌 2.57亿,流拍
2020.03月  二次挂牌2.06亿,流拍
2020.04月  三次挂牌1.65亿,前途未知


为什么世贸几经降价依旧卖不出去,为什么烂尾楼通常无人接收?

因为实际上,能成为烂尾楼的房子,他一定后面跟着一屁股烂账,有些楼盘甚至都已经装修完毕通水通电了,花几十万就能彻底收尾,依然是烂尾楼,施工方封锁工地,禁止所有人进行最后的收尾工作。

但世贸不仅仅烂尾原因别具一格,就连流拍的原因也很是清奇。

2020年1月17日,昆明世贸投资控股有限公司名下土地及关联资产在淘宝网阿里拍卖破产强清平台上第一次挂牌拍卖,在无人报名的情况下流拍;紧接着,3月13日第二次拍卖也继续流拍。

从破产强清平台上获知,清算组将在4月1日10时至2020年5月31日10时止(延时除外)公开变卖土地及关联资产。

和第一次拍卖一样,此次的拍卖资产包依然为昆明世贸中心2宗约8亩的土地(1宗4776.12平方米亩的住宿餐饮用地,1宗492.04平方米的其他商服用地),项目前期工程及桩基,以及其他应收款中基于项目零星用地整合代付拆迁补偿款形成的债权,三项标的打包拍卖,评估价合计约2.579亿元

唯一不同的是第二次拍卖的起拍价为2.0632亿元,比第一次降低了5158万元。

降价依旧无人接收,这是为什么?

被拍卖的昆明世贸中心地块总面积只有7.9亩,起拍价降为2.0632亿后折合每亩单价仍然高达2千6百万以上,如果只计算土地价值的话完全不值得购买,只有考虑前期世贸广场开工后已经完成的地下基础工程估值,高达2亿的起拍价才有理由。但前期工程具备较高残值的基础是,这块土地仍按原先设计和规划继续开发,仍然与早就建成的佳华广场形成一个整体,可是如此一来,愿意拍下土地继续完成项目的,恐怕只有佳达实业了。然而在首次拍卖中袖手旁观的佳达实业,第二次拍卖恐怕也未见得会出手。

如今,昆明世贸投资控股公司已进入处置资产,彻底解散倒计时,昆明世贸中心项目也宣告流产。即将被拍卖的土地,有可能仍将被佳达实业或其关联公司拿下,因为这块地与佳华广场实在是密不可分,如果没有佳华广场的配合,其他企业也无法开发

所以佳华的袖手旁观让其他企业也不敢去接受这个多重纠纷的楼,再搜索世贸的消息依然可以看到看开工时的辉煌,谁能想到现在只剩一地鸡毛,是个无人敢接受的烫手山芋。

大抵应了那句话:眼见他高楼起,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了。



丁章瑾 本文来源:网易房产昆明 责任编辑:丁章瑾_km03
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