■背景

南京有不少“伪别墅”

如果把许多“伪别墅”也算上，别墅在南京就不是稀缺资源了。

据不完全统计，南京今年推出“别墅”约1000套，主要分布在江宁、江北、城东三大板块，90％的产品都是联排、叠加等经济型别墅，占据着南京别墅市场上的主导地位。购买人群也都是具有一定经济实力和精神追求的中产阶层人士为主。

自2003年，国土资源部对别墅用地叫停，2005年政府出台的一系列政策都对别墅开发产生限制，2006年别墅、高尔夫球场、赛马场等项目用地则被明令禁止。体现了政府从上到下思路的统一性和调整房价的决心。但由于早年批出的部分别墅用地，不时出现在开发市场中，因担忧别墅供应量过大，上半年开盘的别墅开发商，都十分谨慎地控制新推房源数量。以十几套左右房源试水，下半年会放大供应量。由于南京城东仙林一带景观资源丰富，人文环境优美别墅用地稀缺，因此供应有限，并主要以双拼、联排等形式为主。虽然售价较高，但仍受到在此工作的买家追捧。江宁别墅主要集中在百家湖和以翠屏山、将军山、韩府山为代表的“三山板块”，总供应量150万—180万平方米，拥有南京最大别墅群，占据着目前别墅市场的主力。它以其良好的区位、交通、成熟的配套等，在市民中获得了广泛的认同。

这些别墅“名是而形非”，通常以这样的形式出现：6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。他们的容积率比真正别墅区要高些，但也同属低密度住宅，户型和普通住宅户型相仿，有100多平米的平层，也有近200平米的复式。具有部分别墅的优点，又不可能完全脱离城市的繁华和便利，基本位于郊区，是住宅郊区化的产物。江宁一“别墅区”给记者的感觉就好像是进了某个农村，除了远处的山景，放眼望去只是邻居们晾晒的衣裤；小洋楼一栋挨着一栋，则给人十分拥挤的感觉。