■分析

什么别墅有投资价值

Garden Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，户型较大，居住舒适程度高。 这种真正可以称之为别墅的建筑，容积率一般小于1，绿化率非常高，强调景观均好，首层普遍拥有私家花园。这样的别墅普遍分布于市郊一带，距离市区尚有距离。购买这样别墅的通常是中高收入人群，他们追求的是环境舒适、宁静而隐秘；住宅水、电、暖供给一应俱全，周边配套较为完善，购物、道路交通、通讯设施等的标准较高。

香港半山别墅就属于这样的优质别墅。海景资源是香港房地产最好的景观资源。近年，香港拥有海景的楼盘都属于高档物业，价格高达10万/平方米，这仅仅是高层楼盘的价格，如果是别墅，价位则属“天价”。而香港最高档的，价值最永恒的就数“半山豪宅”，通常半山豪宅都带有海景，通常半山物业都以别墅为主，是富豪阶层主要居住区域。

江北这次拍卖的这块地，如果用来做别墅，周边环境还算符合条件。魏暐表示，他考察过江北刚刚拍出的这块地，高差30米，可以做出垂直的景观感，东临象山路，北临沿山大道，属于山体下的别墅，自然景观优越，完全可以属于第一居所，并且离珠江镇中心只有2.5公里。

开发商如果纠缠于拿地的“本钱”而让该区域过于拥挤，则该地块的“别墅”将名不副实；但若使容积率较大，则单价会上涨很多。“12129元/平方米的楼面地价，别墅的建安成本都在4000多元/平方米，这块地的成本就已经达到了近17000元/平方米，而目前该地块周边的在售楼盘有钱塘望景花园、凤悦天晴等，普通多层住宅的价格以4000元/平方米左右，凤悦天晴的联排别墅约7000元/平方米。卖20000元/平方米，利润已经很低。而目前经济适用房的利润也在3%～5%，万科更是说利润低于10%的产品不会去做，可见开发商面临的压力是非常大的。0.4的容积率，可以建设独幢加联排，但国土局可能禁止做独幢，唯一的可行性是双拼别墅加联排别墅，这样就会损失容积率，楼面地价会更高。”他告诉记者。