《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》已发布数日，从最初的业内传闻到近期的争相讨论，房贷新政一路走来引起了业内的高度关注。面对市场中过热的购房投资需求，提高第二套房的首付比例和贷款利率可以说都在市场预期之内。
然而，《通知》颁布至今迟迟未执行，市场的观望氛围却越来越浓，各种问题也都接踵而来。政府希望通过调整房贷政策，抑制投资，规范市场的目的能否最终达成？“提高首付”又将如何走出“空调”的尴尬局面？

剑指“第二套房”  整治市场就是要“对症下药”

一直以来，旺盛的购房需求都是支撑房价不断高涨的关键因素，加上之前住房信贷政策失控，信贷发放“敞口化”更是助长了购房者的购买欲望。在房地产繁荣景象的“引导”下，很多投资者也都将目标瞄准了房产市场。为了从根本上缓解供求矛盾，抑制过热的投资需求便成了政府为房价降温的首要任务。从本质上讲，提高第二套房的首付比例和贷款利率是针对过热的投资需求“对症下药”，它不仅符合整个宏观调控的宗旨，也是政府维持市场秩序的一项重要举措。

由于房地产的行业链条较为复杂，这种“对症下药”的方法对市场的影响是多方面的。作为金融手段，提高首付比例和贷款利率不同于以往的宏观调控政策，它不会在执行过程中被“软化”，其硬性规定一旦执行对整个市场的影响就是致命而有效的。因此，“提高首付比例”对市场的影响应从不同角度加以鉴定。

首先，对于购买第一套房的自住性需求不会产生影响，甚至还会起到一定的保护作用。由于市场中投资需求被抑制，许多中小投资者将会知难而退，炒房因素减少，真正的市场需求会因此凸显出来。不过，对于那些家有两代或三代人，确实需要第二套住房的人来说该政策会造成一定程度的影响。如果第二套房首付比例提高，贷款利率加大，买房的路将不再畅通无阻，这部分购房者的实际购买能力和购买心理都会受到很大冲击，甚至有些人会在政府政策的硬性引导下，退出日益膨胀的房产泡沫，加入浩浩荡荡的租房队伍中。

其次，对于投资性需求来讲，提高第二套房的首付比例和贷款利率无疑会产生抑制作用。特别是“第二套住房利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”这一规定更是加大了投资者的投资成本。相比原来优惠后的房贷利率（6.6555％），一次性提高将近200个基点，高出了将近30％，这对投资者的投资收益无疑会大打折扣。

总体而言，抑制投资，剑指“第二套房”是非常具有针对性的调控措施，其直指投资需求，硬性规定不仅避免了调控的“软着陆”，还将有效缓和紧张的供求矛盾，规范房产市场秩序。

二套房认定难落地  新政前景扑朔迷离

虽然房贷提高说早已尘埃落定，第二套房首付提至四成、利率也增加10%，但关于第二套房如何认定的问题却难以达成共识，房贷新政迟迟未进入执行阶段。购房者纷纷进入观望期，市场上人心惶惶，个别地区甚至出现退房行为，新政前景可谓扑朔迷离。

自9月27日“第二套房贷款新政” 发布后，各地商业银行的房贷细则陆续出炉。然而，“细则”之间的差别实在太大了一些。从前期部分银行拟订的相关标准来看，有的以家庭为单位认定第二套房，有的以个人为单位；有的对已还清贷款的住房不予考虑，有的则正好相反。为改善这一局面，10月11日，央行、银监会的监管层召集工、农、中、建、交五大银行商讨“第二套住房”认定标准，确定了三条原则（即公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项；已结清贷款的购房者，仍可算作第一套住房贷款者；夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房），具体实施由各商业银行自行把握。遗憾的是，在银监会召集五大国有银行房贷部门负责人就相关问题进行探讨后，监管部门依然决定暂不下发实施细则，只是要求各银行将自己认定的标准到银监会报备。