胡春成，一个从事办公管理软件开发的老板，2004年进入长春，经过3年的市场开拓与高速发展，眼下，胡春成的公司正需要从原来不足60平方米的写字间“挣脱”出来，而选择160平方米左右的写字间。面对长春写字楼市场，胡春成和他的员工们在选择新办公场所问题上出现了一些分歧，原因很简单：他们对眼下的写字楼市场现状并不清楚。

春城写字楼供大于求

春城写字楼市场近几年风起云涌，大大小小的写字楼接连上市，曾有专家用“井喷”来形容2005年的春城写字楼市场。毫不夸张地说，这一状态一直持续到2007年，而且势头依然凶猛。需求量的加大必然导致投资者的增加，其导致的“羊群效应”也越发明显，似乎整个山坡只有这一块草地是肥沃的，羊群们纷至沓来，全然不顾其他更为充盈的芳草地，旁边还有虎视眈眈的狼群。投资固然有风险，但供大于求所带来的风险更为可怕，2007年春城写字楼市场的供应过盛正在逐步展露出来。

从2004年起，国家对房地产市场的新一轮调控就已经开始，但大多数政策都是针对住宅市场，关联到写字楼市场的少之又少。经过一年时间的观望，在2005年下半年，长春一部分成熟的开发商开始抛售手中的住宅项目，转为投资写字楼，这股强大的力量成为了一种投资引导，大量资金流开始涌向写字楼市场。

长春中原地产代理有限公司市场研究部经理楚超告诉记者，截止到2006年末，市场在售（租）写字楼总供应量为112.4348万平方米，2007年写字楼市场预计供应量为40.5525万平方米，其中包括大约6万左右的商住面积，这样2007年新增供应面积占现有市场总供应面积的36.07%，这是一个相当大的数字。

而长春市2006年一年市场销售面积约为14.4984万平方米，长春写字楼投放市场的形态基本为只售不租，这样按照2006年市场需求面积计算，到2007年底，市场除去需求部分，写字楼存量将会有98.1068万平方米。这一数据显示，长春市写字楼市场将会出现严重的供大于求局面。

写字楼市场机遇与风险共存

庞大的市场储备量，预示着今年写字楼市场的竞争会非常激烈。长春恒信房地产顾问有限公司总经理唐路认为，长春写字楼市场机遇与风险共存，新公司的成立、效益好公司的扩张、投资者的增加，使长春写字楼市场的需求量不断加大。但大规模的投入有可能产生供需不平衡的结果，风险也就随之而生。在长春，真正意义的写字间其实并不多，但由于每一个需求层面都有需求量，不同级别的写字间也就随之诞生。地段、配套、物业、客户资源等因素影响着这些写字间产品的直接收益。大的企业顾及形象，租用面积一般偏大，租期稳定；但一些小的企业，其面积需求并不大，而且租期存在波动性，如果楼盘在租售过程中出现停滞现象，其后续资金将会受到影响，甚至形成一种恶性循环。

投资写字楼需细分市场

在长春近几年的写字楼销售过程中，呈现出这样一种状况：一些写字楼在上市不到半年就已售罄，而一些楼盘销售了三年还没有售出一半，不得不转售为租。

在长春市筑业房地产开发有限公司销售经理苏展看来，在写字楼供需比严重失调的情况下，投资写字楼市场而且取得胜利的最有力武器就应该是将市场细分，从而最准确地迎合市场需求。

从2006年的供应产品结构来看，以高端为切入点的项目居多。而市场划分高低端产品的准则也很简单，价格高的就是高端、价格低的就是低端。苏展觉得，这个观点是错误的，如果一个写字楼中存在着知名企业和家庭作坊，那我们就无法确定它是高端还是低端。高低的区别应该从针对客户群的角度来分析，为不同的人群做不同的产品才能称为市场细分，一个项目也才有出路，开发商只负责盖房子的时代已经过去了，明确你要将产品卖给谁才是最重要的。

如今，长春的写字楼市场已经有了一些改变，许多大的公司已经开始由城市中心向郊区转移，因为同样的资金投入，在那里能够得到更大的使用面积，而且在交通、办公环境等方面也会有所改进，所以开发商想在2007年的春城写字楼市场中争得一席之地，对市场的细分显得尤为重要