2007年首届云南商业地产年会在昆举行

300多嘉宾参加了此次论坛

住宅地产价格上涨，销售火爆；而商业地产价格平稳，甚至价格倒挂，销售艰难；原因何在？10月25日，一场名为“2007年首届云南商业地产年会”的论坛在世博花园酒店隆重举行。我省商业地产开发商、品牌商、顾问机构、规划机构、金融机构、地产媒体人士聚集一堂，分享了商业地产的成功、探讨商业地产的困局和前景。“我们想搭建一个开发企业、品牌商家、资本方沟通、交流以及思想碰撞的平台，让‘商业’和‘地产’对接。”主办方田野咨询机构总经理文剑武表示。

两天的年会分为实战经验总结、对话与交流、商业地产楼盘实地参观和考察等三大板块。由《新地产》、田野咨询机构联合主办。论坛邀请到云南省政府研究室社会处处长、区域经济研究专家谭亚原，上海凯龙瑞投资公司市场部助理副总裁、美国地产基金投资专家何宗骅，以及百大地产、北京汉博、恒通机构等国内商业地产资深专家和咨询顾问机构参加。话题主要围绕商业地产开发特点、定位方法、商业规划、招商与运营等展开，300多位嘉宾聆听了论坛交锋。

会上田野询机构还同期发布了其多年的研究成果《昆明商业地产年度研究报告》，报告回顾和总结了昆明商业地产的发展、现状和问题，同时对2007年上半年的供求状况、商业格局及开发模式作了阐述。

未来两年商业物业供应将大幅增长

2006年至今，昆明市区开发的商业项目较少，开发体量也不大，存量商业物业消化期较长。

从目前了解的情况，未来两年的商业物业供应将会大幅增加，这种大幅增加的渠道主要来自于两个方面。一方面是目前还在施工和开发的商业物业竣工后将会大量涌入市场，造成销售与租赁供给市场的活跃；另一方面是未来两年新增的商业物业供应，新昆明规划中呈贡新城的多个商业项目上马，都大大增加了商业物业的供应总量。

2007上半年，田野地产数据中心共监测到42个在售商业物业，总供应量为569，368平米，销售量约为143，427平米，供应均价约为15272元／平米，市场销售率为30.56％。就各类商业物业供求而言，办公物业供求明显增加，2005年专业市场占主体的市场结构有所变化。2007上半年，昆明市专业市场的供求量都开始明显减少，商场物业供求量仍然比较大，社区底商和商业街的供给量不大。

商业地产项目多以产权销售为主

目前昆明商业地产项目，无论商业还是写字楼，总体上还是以产权销售为主。除了北辰财富中心、百大新天地、顺城三个项目的商业物业是持有型、运作型、综合性商业地产项目外，其他的都是产权销售型物业。

从这个意义上讲，昆明的商业地产开发，还没有真正走出住宅地产开发模式，还没有真正进入专业的商业地产开发模式。但同时，北辰财富中心、百大新天地、顺城的成功，将预示着新的商业地产开发时代的到来。

从昆明商业地产开发水平总体来看，田野认为，还处于住宅开发模式阶段，“商业定制”、只租不售、主力店招商、资本运营、商业运营等商业地产专业运作手段还极少。

此外，2007年，昆明商业地产与商家的互动更多了。昆明虽然还没有哪个项目是完全的“订制式”商业地产，但从目前招商的商家来看，能在项目前期彼此就能达成合作意向，比建设好后才开始招商，更能满足商家的经营需求，也更能保证商业经营的成功和可持续性。

开发模式可分两大模式六分类

回顾昆明商业地产的历史，有两大模式一直成为昆明商业地产的发展主线：其一是纯商业开发模式；其二是住宅类的开发模式。

因此，田野提出以下六种新的分类：纯独立铺面的商业地产、商业复合体的商业地产、城市综合体的商业地产、单体综合体的商业地产、主题地产、单一商业体。

以上六种类型，第一种类型即纯独立铺面类可以纳入住宅地产去考虑，基本上不属于我们要讨论的商业地产的范畴。第六类种类型，属于前市场经济的产物，属于土地成本很低乃至划拨时代的产物。所以，这种类型也可以排除。第四种类型即使是迫不得已，在现在已经比较少见了。因此，田野认为，重点研究的是商业复合体、城市综合体、主题地产这三种主要的商业地产模式。