金碧辉煌、鸿城赛特是昆明商业地产中占据优势地段却运作失败的典型案例，那么，投资这类“高风险与高回报并存”的商业物业，投资者应留意哪些细节？本报综合了田野咨询机构高级研究经理赵兴桥和玛雅房屋云南总部李敏伟主任的观点，从以下5个要点:

为投资者支招：

首先，不要受广告影响。一些开发商在广告招商中难免夸大，造成商场业主在投资前对回报极高的心理预期，对租金期望值过高，对商场的“市场培育期”没有充分认识，最终，开发商、业主、经营者之间由于理想和现实之间落差太大出现不合，陷入纠纷。

其次，要准确看清开发商的运营实力和对商业物业的运作经验。金碧辉煌是较早的产权式商场，经验不足导致商场对已出售的物业失控，鸿城赛特亦犯了同一毛病。所以，一定要把商场开业之后经营什么、如何经营列为考察重点。

第三，关注它的经营定位。作为大型商业物业须有相应的主力店、品牌旗舰店做支撑，投资者应搞清楚开发商与品牌商家之间的合作关系、合作时间有多长等细节，以保证相应的商业人气。金碧辉煌开业时由于商场对进驻商家没有门槛限制，导致各种品牌和档次参差不齐的的商品充斥，无法形成品牌效应，与当初“世界风情”主题购物广场的定位相去甚远。

第四，留意商业物业的建筑结构及内部交通格局是否有利于产品销售。像金碧辉煌“店中店”的分割式铺面导致商业使用功能被破坏、通透感差，小间距的经营环境不仅难以引进有实力的零售商或品牌商。

最后，有效测算投资收益率。这一点对于投资者尤为重要，开发商在招商时列出的乍一看很周全详细的收益清单实质上很粗略，很多经营成本都未列入其中，因此，投资者在投资前应找相关的咨询机构，找准切入点，一般来说，15年收回投资是比较好的时间周期。记者 车云东