厦门风火房地产营销策划有限公司  总经理 张炜胜

一二线城市房价大跌  三线城市行情看涨

风火2008年地产市场大势观点

最近，随着政府明年财政从紧政策的公布，关于各大城市房价下跌的报道不断见诸报端。12月15日央视《经济半小时》报道，广州房价出现暴跌，半数楼盘实质降价20%。

深圳房价目前也比上半年实质性下降了20％以上,一部分开发商通过送面积及送精装修变相降价.精装修还配上全套的家电设备吸引买房人.

楼市消费看涨不看跌

掉价了,还甩卖不掉,这是很多开发商最头疼的事.但作为大多小开发商而言,快跑总比撑死的好。

可以预见，2008年，会有一部分的开发商完蛋

银根收紧

资金断奶

资金链紧绷

楼市掉价

销售前景迷茫

这将大大困扰着各手头有地、等着运作的各大开发商

做与不做

上不上马

资金何在

策略如何

风险评估

这将是中小开发商面临的生死抉择！

风火建议

自有资金充裕，以目前市场价80％作为销售价。成本收益能够核算清楚的，项目可以上，因为有20％的价格空间作为市场可能掉价的缓冲空间。万一行情不好了，基本能够实现保本，至少实现资金套现，不被这一轮的经济风暴所淹没。从财务成本上来说，在前途迷茫的乱局之中，能够带头冲出重围的，就算英雄！假如市场行情看涨，那就是暴利。从博奕论而言，胜算7，败数近为0，值得一搏！

假如自有资金不够，资金紧缺，银行贷款依赖性大的开发商或土地成本奇高以目前市场价80％作为销售价还摊不平成本者，建议目前还是放弃开发。前途茫茫，还匆匆上马，瞎马走夜路。结果，不言自明！除了一身是胆，值得钦佩。但，敢问路在何方？不开发，只负担财务成本。开发了，搞不好。要挑起所有的开发成本，半拉子工程，将是血本无归！

高房价撑不住了！当住房从大众的生活必需品演变成只有小部分人才玩得起的奢侈品或被当成股票来炒卖，当房价像击鼓传花，越传越快，像踢皮球，越踢越高，那是要垮掉的！，衣食住行，民生大计，房子不是这么踢的，房子是拿来住人的。不管你是穷困的民工，拮据的布衣，捉襟见肘的打工者，八面风光的白领，只要在城市生活，你都要住人，都要有一个落脚的地方。衣食住行，居住是大事。高房价已经制造了太多盲目跟风的布衣版、打工版、城市白领版的城市房奴。他们是无辜的，无助的，一辈子辛苦劳作的所得，将成为银行债台高筑的债务，这将是何等的可悲！

中国城市化运动，是世界城市发展史上开天辟地的一件大事。13亿人口，未来20年，有望突破15亿。目前城市化进程为35％。未来20年，将可能达到50％，15％的城市化进程，将制造2亿的城市人口，这将是美国100年城市发展史造就的城市人口的总和。欧洲200年城市化进程、目前城市总人口4.62亿的近一半，这是人类城市文明史上何等的壮举。但，面对不断飚升的高房价，中国急剧膨胀的城市人口，有他们的容身之所吗？这将让人何等的惆怅！市场不崩溃才怪！看看股市就知道，一样的经济学原理，道理更直白！

面对目前的高房价，要打破的是一个神话。一个城市地产的骗局：

那就是中国人口多，城市化进程快，房产需求旺盛，房子将越来越值钱，房价只会升、不会跌！

看看日本、美国、香港的地产泡沫和经济危机吧，经济多发达，人民多富裕，城市化标准多高。但，就祖国寸土寸金的香港而言，国际大都市。国际性的房源需求，地产比黄金还珍贵。但，地产泡沫一旦戳破的那一天，房价一夜之间缩水40％，多少人从房东和地主，一夜间沦为了银行悲惨的房奴。

中国，地产泡沫必破！房价只升不跌，也将成为黄粱美梦！

一二线城市房价将大跌，主要有三大主因：

1、全国房价奇高，有价无市

当房价收入比远远超过5：1的国际门槛，中国一二线城市高达15－25：1。人民不吃不喝死撑20年，还要面对那么多的医疗、教育、交通、旅游、消费、日常开支等。请用冷静的头脑思考下，现实吗？几个人能享受得起高房价。有价无市，几个开发商撑得住。耗得起，市场将面临崩溃，这只是早晚的事。

2、国家货币政策大转变

打压过热的经济，特别是地产业。收紧银根，严格放贷审批，没有银行的贷款，50％的开发商玩不转，将面临资金链紧绷或断奶。

3、房价逆转，市场突变

有人跳水，就会有人跟，总有人先撑不住需要房子出手的时候。各舆论再造势，市场恐慌，开发商变相降价。消费者乐观其成，持币观望，恶性循环，市场不糟才怪。但，三线城市，地产发展还处于起步期，市场容量大，价格还有一定的上升空间，与1、2级城市存在较大的价格差，在5000以内，上升是必然的。

以上是本人对中国地产业明天发展的看法，浅薄之处，请多见凉，仅作为观点交流，多指教！厦门风火房地产营销策划有限公司  铁蛋Http://WWW.wind-fire.com