新政出台 见效还需要时间

国家政策“组合拳”拉动市场回暖

财政部、国家税务总局、人民银行出台政策“组合拳”，为持续低迷的楼市打气：从11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点；居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例调整为20％。

一段时间才会见成效

玛雅房屋云南总部副总经理卞东晓认为，此次新政是国家花大力气来整顿市场的结果，但是，要真正对二手房或者整个房地产市场产生影响要在至少半年以后才能见到成效。由于央行的操作细则尚未出台，在新政执行前，成交量可能会陷入一个停滞期。在各大银行出台细则前，究竟哪类客户可享受基准利率0.7倍的优惠，还有一定的模糊空间。央行对利率和首付下调的官方解释中，明确表示金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否是普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。这说明，第一套和第二套房，普通或非普通住宅，自住房或非自住房，各大银行在具体执行时还有一定的灵活空间。

这是形成大家观望持续的重要原因，但卞总说，就昆明来说这样的新政会让市场慢慢回到活跃状态。很多人已经持币观望了四五个月了，市场隐藏下来了一大块积压下来的需求群体，大部分人的刚性需求仍然存在，卞总预计大概在明年春节后人们将逐渐找回对市场的信心，到需求爆发时，交易量将会有20%-30%的提升。

首次置业者得益最大

新政出台无论是住房购买税收优惠，还是信贷优惠，基本上针对的是个人自住型住房购买或消费。玛雅房屋云南总部副总经理卞东晓说，此次新政的出台，对首次置业者是很大的利好消息。其中最大的利好就是“贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍”，而在新政之前，这一下限为0.85倍，下浮幅度比原先扩大了15%。更直观一些说，以90平方米以下、总价100万元的一套住房为例，如果首付两成，贷款30万元，首次购房者在新政后可以省约20万元的利息，如果加上契税和印花税，可省21万多元。与目前开发商普遍的几万元的优惠、礼包相比，首次置业者省的钱要多得多。

就“契税税率暂统一下调到1%”，我们可以来算这么一笔账，一套建筑面积90平方米，总价100万元的商品房或二手房交易，新政前需缴纳契税为总房款的1.5%即15000元；调整至1%后，需缴纳的契税为10000元，前后契税可减少5000元。

新政中还提到，“对个人销售或购买住房暂免征收印花税”，目前印花税税率是总房款的0.05％，若一套100万元的90平方米的商品房或二手房交易，买家或卖家印花税要交100万元×0.05％=500元。因此新政后，买家和卖家共计1000元的印花税可以免交。

另外，新政还称“对个人销售住房暂免征收土地增值税”。这一点对二手房是最具优惠的，二手房除了享有在新政里提到的新房能享有的所有优惠外，还能够减免土地增值税。本报记者 彭奇君