中国住宅市场，经历了自1998年以来持续增长繁荣之后，2008年起全面步入调整期。由于全球经济衰退态势在2009年不会得到根本性改变，由此带来对国内经济的实质性负面影响将持续甚至恶化，这些影响都将对诸多行业产生作用，进而直接抑制房地产投资及消费需求和信心，这是住宅市场面临的最大威胁。因此，2009年住宅市场的“调整进行曲”将依然继续。

■关于市场

市场供应继续下降

由于全球金融危机尚未见底，2009年，国内经济发展困难仍然会比较大，消费信心不足，需求启动缓慢。就房地产行业而言，1/3是经济的问题，1/3是金融的问题、1/3是地产的问题。目前这三个方面均受到严重影响，价格下调、成交缓慢、观望情绪严重，典型的买方市场，虽然有政策的刺激，市场信心的恢复仍然需要时间。

据中原地产的数据统计显示，2008年全年，北京住宅市场上市面积约1155.5万平方米，上市套数9.8万套，延续了自2004年的下降势头，较2007年供应面积减少11.6%，供应套数减少18.6%。从供应势头看，2008年的供应增加呈现出“双高峰”的分布；同时，2008年下半年市场新增供应量较上半年下降了12.7%，显示了经济转冷、成交量下降的市场格局已开始向供应端传导。

2008年开发商开盘入市的力度也明显下降，尤其是奥运会后的8、9、10三个月，开盘项目个数同比下降了近五成。供应减少、销售下降，市场的供需双方处于僵持局面，不仅仅是购房人，包括开发企业也对后市的预期较为悲观，市场的艰涩、资金链的紧绷令开发企业放缓了新盘供应的节奏，2009年上半年，如果市场仍未出现回暖，新盘上市量将进一步减少。

据亚豪机构统计数据显示，2009年1月北京仅13个项目计划推出新盘，仅相当于2008年1月开盘项目数量的三成，2009年1月不仅楼市供应量大幅缩减，纯新盘项目上市量更是出现明显萎缩。

2009年保障性住房将进一步增加供应。根据土地供应计划判断，2009年普通住宅、限价房、廉租房、经济适用房等各类保障性住房将开工850万平方米，迎来供应高峰，保证更多中低收入家庭的需求。这将给整个商品房市场，特别是郊区商品房项目带来巨大的压力。

由于“70／90”政策难以动摇，并且政府计划今年推出政策性住房800多万平方米，因此，预测今年住宅产品整体户型面积偏小，并且在户型空间格局也将出现拼装产户型。比如，将出现90平方米左右的三居或复式户型，两个80平方米左右的户型将拼装成一个大三居或四居等，户型将更加紧凑多样。

楼市整体交易量回暖缓慢

2009年房地产市场的观望情绪仍将持续。购房人买房更加理性，楼市整体交易量回暖缓慢。随着政府一系列保障经济、稳定房地产市场政策的出台，部分自住型需求及长期投资需求将开始释放，但在整体经济形势转冷的大环境下，预期成交量将呈现小幅上涨的态势。

据中原地产的统计数据显示，2008年住宅市场成交量仅有665.3万平方米，成交套数仅为5.8万套，较2007年巨幅下挫。与2007年相比，成交面积下降了60%，成交套数下降了59%。

（编辑：苏洋）