发轫于美国次贷危机的金融危机已经引发全球性的经济波动，庆幸的是，我国房地产市场并未与大洋彼岸发生“共振”。这完全归功于中国政府在房地产业出现投资过热，尤其是房价出现不正常暴涨之际果断采取了调控措施。

主要表现在，2006年首先使上海等地区的楼市开始了降温；随后于2007年又令深圳等地区的楼市从暴烈变得温顺了许多；继而又在长期为“首都概念”所支撑的北京地区楼市开始显现效力。正是这一连串的时间差，使我国房地产“一线板块”先于美国“两房”发案之前降低了重心，提高了自身抗倒伏能力，缩小了价格与价值背离的落差，从而有效地规避了一次大面积、短时间、巨幅度的暴跌甚至崩溃，开始软着陆。

不妨想象，如果沪、深、京等地区的房价仍沿着2005年前后的势头持续上涨到2008年，一直到美国“两房”案例揭盖之时仍不自醒，就很可能与之发生“共振”。其后果就绝不是像现在房价仅仅是刮去泡沫且出现尚属正常的主动调降，而是会出现异常暴跌致使被超高房价及沉重房贷套牢其中的更多“房奴”遭受致命打击而在劫难逃。至于派生的还贷断供致银行贷款坏账将无可避免；成品房产的大批闲置，在建项目的大量烂尾和已购土地的多宗撂荒将会惨不忍睹。这绝不是危言耸听。发生在上世纪80至90年代的海南岛及广西沿海等地区房地产热的情景正是前车之鉴。要想促进房地产市场热起来，应该从何下手呢？在回答这个问题之前，应先弄清一个问题，就是在房地产市场中有没有“刚性需求”，商品房市场的冷热主要取决于什么需求因素。

从严格意义上讲，在房地产市场中不存在所谓的“刚性需求”。把一部分人对在城市中解决住房的基本需要甚至迫切需要简化描述为“刚性需求”是片面的、不科学的。“需求”必须具有购买力这一前提，退一步讲，对于已经具有足够买房资金实力的人来讲，也还有一个早买晚买、买大买小、买贵买俭，可供选择的时空范围是很大的。

决定商品房市场冷热起落的主要因素、不是所谓的“刚性需求”，而是以改善性、投资性甚至是投机性需求的 “柔性或弹性需求”。改善或投资、投机的欲望过度膨胀且超前，直至超越了国民总体购买力的承受极限，就会导致急剧萎缩使楼市骤冷并迅速拖累了整体经济。当下用以推动房地产业重拾上升之旅的政策工具，应更多着力于“弹性”或“柔性”需求之上，力争把一部分具有现实购买力人群的闲钱有节制地调动出来。

经过分析观察，大多数人在2008年的收入并未出现下降，只是有些人的增长放慢了脚步，而楼市的冷却比较显著。这主要是人们的预期下降超过了实际。鉴于此，改善市场预期应为政策的着眼点。

国务院近期关于房地产业发展的政策已十分明晰，也为北京地区下一段的市场发展指明了大方向。北京地区房地产业的本轮价格触底有望在消化较大“库存”的同时提前于2009年内见到，但是触底不等于一定马上回升。极有可能要在本轮底部恢复性运行相当一段时间，一年左右可以预期。

为了激活市场，除了对自住性和改善性购房需求继续加大激励力度以外，政府还应全方位、立体化地激活楼市的各类交易活动。对投资性乃至合法适度的投机性购房需求不应再讳莫如深。否则，会延宕政策显效时机，甚至会使政策本身无疾而终。

具体可以操作的方面很多，如调整对毛坯房、对小户型比例、对预售条件、对土地费用的交缴期的等等限制政策。而对显效更快的交易范畴更应当机立断。如果出租二手房税费减免，可以取得鼓励投资性购房、支持自住改善性购房，降低租房价格水平等一举多得的社会效果，惠及缺房市民和投资购房群体，从而拉动整个房地产投资。(林达集团董事长 李晓林)

（编辑：苏洋）