事项：

《重庆市政府关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见》于春节前正式出台，内容包括首次按揭购房贷款本息可抵扣个人所得税、一次性购房90平方米以上可入户主城9区、普通商品房交易契税按0.5%征收、组合政策缓解房地产开发企业资金紧张等十七条措施。另外，北京也在节前出台了《贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进北京市房地产市场健康发展的实施意见》，当中包括了15条稳定房地产业健康发展的新政策（简称“北京十五条”）。这是重庆在08年下半年陆续推出减免契税、购房补贴等措施、北京在08年11月22日推出《关于促进北京市房地产市场稳定发展的若干意见》后，两地分别再次推出“救市”新政，本次政策扶持力度大大超过了前期。

评论：

京、渝两地此次出台的政策符合预期，表明近四个月的政策动向完全符合我们判断。我们在08年9月底推出的四季度投资策略报告《政策松动或带来交易性机会》中，判断政策松动可期；在10月22日《景气持续回落，政策松动或超预期》的报告中，认为政策放松的空间和力度会非常大；11月23日，我们在报告《北京出台“救市”政策，有利于楼市稳定》中判断北京未来将会出台对开发商扶持和放松二套房贷的政策；在12月6日《解放思想，超配地产股》的报告中认为部分城市出台购房退个税的政策的可能性较大；回顾近四个月的政策动向，完全符合我们上述报告的前瞻性判断。

重庆规定购房者贷款本息可抵40%个税，但亟待细则出台。我们认为重庆规定“凡2008年12月1日后在市内首次购房的个人按揭贷款本息，均可抵扣40%个人所得税”的政策，是本次“新政”的最大亮点，对恢复市场信心、促进楼市回暖将产生积极作用，但仍需配套细则出台才具备可操作性。例如夫妻二人的个税是否可同时抵扣？是否只抵扣买房日到政策截止日之间的个税？还是可以抵扣之前一定年份的个税？“意见”都没有明确规定。未来实施细则如何规定，将决定该政策的效力。如果只能对买房日到政策截止日（09年12月31日）之间的应交个税抵扣的话，政策效力将大打折扣。

“北京十五条”是对去年救市政策的补充和完善。北京08年11月22日出台的救市政策并未涉及到放松二套房贷和对开发商的扶持，我们当时在相关的点评报告中认为主要是舆论环境造成地方政府出台房地产“救市”政策较为审慎，利好不会一次出尽，未来将会不断补充完善。本次北京“十五条”新政则对上次“救市”政策的不足之处进行了完善和补充，给予了购房者更多实惠，对房地产开发企业的支持也更为具体：如二套房贷政策松动、个人转让购买超过2年(含2年)的普通住房免征营业税、年内暂停对境外机构和个人购房的限制、改进房地产开发企业所得税预征管理措施以减轻企业负担、开发商拿地可延期付款等。

两地救市新政表明09年行业政策面将以鼓励改善性需求及扶持开发商、刺激房地产开发投资为主。受金融“海啸”的影响，本次经济下滑超预期，09年仍不容乐观。虽然08年4季度国家推出的十大措施、4万亿投资，刺激经济增长力度之大前所未有，但全球经济面临的挑战不容忽视，我们预计未来一年为保经济增长，还有进一步松动政策出台，针对房地产领域的松动政策也仍然可期。未来只要房地产行业的低迷状况未得到根本改变，对房地产行业的刺激政策就会层出不穷，在楼市交易量、房地产投资恢复增长之前，更进一步的政策松动和扶持措施仍将值得期待。2009年，除继续执行08年4季度出台的刺激刚性需求的政策外，我们预计各地政府会出台若干类似重庆“购房退税”和北京“十五条”的政策，方向将以鼓励改善性需求及扶持开发商、刺激房地产投资为主，松动和扶持力度将因各地情况而异。从行业比较看,房地产行业今年利好将多于其它行业。

前期政策累积效应正逐步显现，个别城市推出的新政有可能在其他地区推广，将使09年房地产销售逐步改善。08年4季度大幅降息，加上地方和中央去年下半年推出的新政，使购房者负担切实得到了减轻，一些城市的房地产销售情况已有所改善，从我们跟踪的七个重点城市房地产销售数据情况看，08年11月份以来，政策“暖市”效果明显，淡季销量反而超过了传统旺季的水平，特别是京、深两地回暖信号明显，深圳自08年9月以来就一直保持同比增长态势，进入11月中旬同比增长幅度一直高居100-400%，截止至09年1月18日，北京也连续九周同比增长，表明前期政策松动的累积效应正逐步显现，但离行业的全面回暖仍有较大距离，地方政府09年持续加大救市力度将是必然，重庆等地新推出的“购房退税”、“购房入户”有可能被其他城市效仿，随着政策松动和扶持愈发深入，09年房地产销售将会逐步改善。

鉴于地方09年将持续加大救市的力度，我们仍维持09年房地产投资策略观点：解放思想，超配地产股。政策松动促进行业基本面回暖仍将是未来地产股行情演绎的主要推力，并且目前主流地产股动态估值水平仍然较低，股价相对NAV折让普遍在30-50%，我们仍维持行业“推荐”评级，建议超配龙头地产股，并逢低吸纳安全边际较高的品种（每股预收款高、NAV折价较大），兼顾资产注入和积极介入一级开发并有收益分成的公司，推荐品种有：“保招万金”、云南城投、首开股份、滨江集团、中国海外。

（编辑：苏洋）