房地产市场价格的影响因素及其变动

清华大学住房研究所所长、教授刘洪玉

住房价格的形成，涉及到社会、经济、政策、法律制度等多个方面，但从经济学角度分析，主要由两个方面决定：一是由国家(城市)社会经济基本面决定的住房基本价值，这是决定价格的长期因素，包括地区生产总值及其增长速度、居民人均可支配收入及增长速度、人口变化、就业率或失业率、城市公共服务和生活质量等；二是影响房地产市场价格变动的短期因素，包括建筑原材料价格变动、市场预期、信贷与税收政策、市场管制水平、开发成本、市场透明度和市场服务体系完善程度等。

我们先分析社会经济基本面等中长期因素的发展趋势。对于我国中长期社会经济发展情况，国内外经济学家、社会学家基本形成了两个共识：一是在我国国民经济和居民收入经历了近20年的快速增长后，仍然有机会保持15年左右的稳定增长，然后才会进入缓慢增长期。二是中国城市化率将以每年1％左右的速度增长，以2008年中国城市化率为基础，我国还需要15年以上的时间，才能达到世界平均城市化水平。此外，包括北京和上海等特大城市在内的几乎所有城市，仍然处在大规模城市基础设施和公共服务设施建设阶段，城市公共服务和生活质量还在迅速提高。从城市社会经济基本面等中长期因素分析，在未来我国城镇特别是一些大中城市的住房价格仍有上行的可能。

再看影响住房价格波动的短期因素的发展趋势。根据当前的市场状况，大致可以对影响住房价格短期波动因素进行定性判断。这些判断是：一、世界经济的不确定性与潜在的风险增加，近期住房交易量和交易价格已向下调整，使一些市场参与者形成了对住房市场进入调整阶段并将持续一段时间的预期，他们将放慢进行交易的速度或持观望的态度。二、近期国家从保增长的宏观调控目标出发，综合运用投资、利率、税费等经济杠杆，为扩大住房的市场需求出台了一系列政策措施。这些政策的实施到变为现实的市场购买力需要一个时间段。三、国家在土地、住房方面已经确立了基本的制度和政策，这将保障中小户型、中低价位等政策性住房、保障性安居工程和普通商品住房的土地与资金供给。这是稳定住房市场的制度性、政策性基础。四、以打击投机、防止行业暴利为目标的住房税收政策，面对新的市场形势，存在着适时调整的灵活性和可能性。五、商品住宅开发成本会随着土地、建造和融资成本的提高而继续保持上升趋势，这将导致商品住宅开发建设速度放缓。六、住房市场管理与服务体系不断完善、市场透明度不断提高，有利于提高市场效率、促进市场稳定。以上因素对房地产市场价格的形成将产生十分复杂的影响，但基本可以判断，短期内一些商品性住宅项目的市场价格存在着理性回落的可能。

避免房地产市场价格的大起大落，不仅是政府调控市场的重要目标，也是大多数市场参与者的期待。因此，在社会经济基本面等中长期因素相对向好的基础上，应该重点关注影响住房价格短期波动的各种因素的发展与变化，通过进一步完善住房市场制度安排，提高住房市场效率，实现对住房价格短期波动的主动调节，从而强化住房价格的自我稳定能力，降低在外生冲击下房地产市场价格短期波动的幅度和频率。

谈谈房地产市场预期问题

北京大学教授陈少峰

房地产市场价格的波动不仅会受到经济运行形势的影响，还会受到各种舆论与心理预期的深刻影响，而舆论与心理预期有时又交织在一起，对市场价格走向产生推波助澜的作用。因此，对于投资者(消费者)预期给予正确的引导，就成为市场监管者实施理性化决策和稳定市场的重要环节。

在竞争市场上，投资者对于某种产品行情和价格走势的分析乃至预期，是直接影响他们采取交易行为、决定交易时机的重要因素。投资者的市场预期是判断、期待、预测和舆论影响的组合。其中不同的因素起的作用不同，预期影响的结果也不一样。

（编辑：苏洋）