牛年转牛市，这是所有开发商对地产市场的期望。不过，火爆了6年的房地产市场显然难以用短短几个月的时间就度过来势汹汹的经济危机。所以，救市、促销、降价、产品转型等关键词仍会在牛年地产市场频繁使用。

事实上，眼下的地产市场还是原来那头“牛”，只是跑了太久，累坏了，但它仍然有接着跑的心气儿。可要让这头“地产牛”再跑起来，还得在减少“劳动量”和增加“饲料”的同时，给它调理出个健康的体魄，才有美好的生存前景。

牛头——商业地产推迟“扩容”

对于“地产牛”而言，商业地产好似牛头，具有高质、高值等“头部”功能。作为地产市场非常重要的组成类型之一，商业地产总体数量不像住宅那么庞大，但其价值普遍较高，且又是地产业与其他行业关联的重要出口。

不论是商铺还是写字楼市场，大量新品牌的进入以及商户调整、扩张的计划都在不同程度地托升商业地产的行情。当然，优势集中的项目仍需要具有物业品牌、黄金地段和优质物业管理服务等多方面优势。“截至2008年底，天津优质商铺总存量达到147万平方米。今后几年，随着更多大型商铺项目陆续完工，预计在2012年前这一数字将出现近一倍的增长。”仲量联行的报告显示，包括乐宾百货和新世界百货等在内的一些高端卖场为改善销售业绩，从去年底已经开始关闭部分楼层进行装修和改造。好在大量国内外品牌今年仍有计划进入天津市场，DHC、MaxMara和巴黎贝甜等已在天津开设多家分店的国际零售商则表示将继续在天津扩张。业内人士普遍认为，今年本市优质商铺的租金水平还会上涨。据透露，津汇广场等黄金区域商铺今年的租金已经上涨。另一方面，作为地产终端消费缓解，家居、家具业从去年第四季度开始销售已经明显受挫，因此今年不少此类卖场已经开始下调租金，其中尤以高端卖场影响最大。

写字楼市场的情形相对商铺而言更加困难。海运、汽车、航空等诸多行业的纷纷跳水，迫使本市不少写字楼从去年底开始就已经陆续下调租金和售价。中原地产日前发布的相关市场统计分析显示，由于购买办公物业企业需要一次性投入大量资金，在经济环境持续低迷的情况下，大多数企业都将购买计划搁置，或暂时转为租赁。在需求萎缩的情况下，开发商为了保证项目的资金回收，今年写字楼市场价格将出现一定程度的下调。因此，写字楼市场已经迅速展开结构调整。据了解，2009年本市几乎没有新建甲级写字楼竣工，一些原计划今年上市的产品也都相继公布推迟到明年以后亮相。

牛身——住宅市场下半年是道坎儿

住宅市场是“地产牛”的主干，它的活力直接影响着“地产牛”的精气神儿。最近几个月的动荡不但砸低了市场均价，也让牛身体积瘪了一大圈儿。于是，2009年一开头，就有好几家开发商纷纷放话，“下半年楼市肯定会回暖，价格也会逐步回调。”

开发商预言涨价其实已经是老套路了，不过这次受到如此关注实是出于三方面原因。首先，根据经济规律和此前全球多次经济危机的经验，经济危机过后往往会引发通货膨胀。其次是需求论。市场大量的购买需求在经济危机来临后顿然停滞，其中不乏刚性需求急需释放。有需求就有市场。从市场节奏来看，市场观望半年以上，通常都会出现一定程度的放量。另外还有一个理由，就是降价无效论。去年下半年开发商相继进行了不同程度的降价。降得少者，效果不理想。降得多者，觉得品牌形象受损。于是，大部分开发商都不想继续降价，并且有开发商干脆在各方面提升产品档次以保售价。

这些论证真的能够确定下半年楼市的涨价大局？市场当然不会只有一面。价格的负面预言也有自己的理论系统。首先，购房者期望最大的是降价。不少购房者干脆直接表示，再多政策优惠也不如降价来得实惠。其次，政策倾向中低收入者。如果开发商还坚持力推非普通住房产品，只能给自己的销售制造麻烦。此外，大批量保障住房的上市也从侧面拉低了市场价格水平。

牛腿——二手房汇聚刚性需求

二手房是牛腿。不是最贵的，却最有劲儿，支撑着“地产牛”的整体重量。汇聚了最多刚性需求的二手房市场，形成了地产市场庞大的基础盘面。

前两天一个地产商私下表示，今年地产市场释放的肯定都是“刚”得不能再“刚”的需求，价格和产品要求都会很高。在此状况下，价格低于商品房却有着房龄短、设施新、小区成熟等优点的次新房自然会分流出商品房市场的部分客源。

对于以改善为主的老年人和工作年限短的年轻购房者而言，二手房市场也将是首选对象。本市21世纪不动产一位经纪人表示，60-90平方米的房屋是近几个月成交的主力，尤其是面积小又能形成两居室格局的房源特别容易成交，这种市场特点在牛年仍将保持。

近几个月接连不断的新政策有效推动了二手市场的成交，但一些大户型、高价位的房源成交仍不在“受保护”范围内，其成交业绩也没有什么改善。因此，房主们的心理价位开始松动。一些中介公司分析人士透露，去年12月份以来，不少对房价“咬”得很紧的房主也都开始松口，虽然标价大多没有改变，但成交价通常都比去年同期明显下降，尤其是高档住宅的二手房成交价同比下降达20%以上。

（编辑：苏洋）