对2009年房地产行业的前景，我们可以得出这样的判断:如果中国现阶段的经济增长模式和体制不变，2009年宏观经济看投资，投资看房地产投资，房地产投资看开发商，开发商看成交量，成交量首看房价，次看收入预期，再看利率和有关救市政策。但2009年房价势必难以反转。

我们可以用一个经典的三段论分析框架来讨论，即房地产行业前景必将经历多重博弈阶段、行业复苏阶段和开发商财报改善阶段。也许每一个过程中还会有很多小过程，会有不断的反复，但上述三个阶段必将是变化的本质，也将是不可逾越的。

三段论所代表的是房地产行业好转的前景，即经过多方利益博弈，房价合理下降;房价调整到位后，加上降息和其他政策刺激，成交量所代表的楼市开始复苏;成交量复苏后，房价会趋于止跌甚至恢复上涨，只有这种情况出现，开发商的财务报表和盈利预期才会改善。只有房价止跌和开发商的财务报表改善，开发商所代表的房地产民间投资才会恢复自主性投资，从而带动房地产产业链复苏，进而提升宏观经济景气。

房价下降绝对不会是简单的一步到位调整，作为一种资产价格和现阶段经济支柱，房价所代表的房地产行业涉及到太多的利益关系。所以，房价合理下降所伴随的必然是复杂的利益博弈，最重要的利益博弈关系有三层，那就是购房者和开发商之间就超额收益高低进行博弈;政府和开发商之间就房地产投资大小进行博弈;商业银行和开发商之间就贷款多少进行博弈。

购房者和开发商之间的博弈:体现为二者在住宅定价依据上有分歧，现在购房者中能创造成交量的是消费需求，消费者的出价是商品住宅作为大宗消费品的消费价格，而不是资产价格，衡量消费价格是否合理最有效的量化指标是房价收入比和租售回报比，同时当期收入和短期预期收入对是否消费和何时消费的影响很大。

但是，开发商为自己所开发的商品住宅的定价与消费者之间发生很大的偏差，其定价依据有以下几点:

(1)继续把住宅作为投资品来定价，房价是资产价格而非消费价格。

(2)强调行业长期供给偏紧下的资源稀缺。

(3)基于购房者中长期均衡收入甚至恒久性收入。

(4)利润刚性和成本刚性。

(5)低成本项目的不可复制性。其结果是只要财务压力在可承受范围之内，开发商宁愿选择拉长开发周期，也不愿主动、大幅降价。

但问题是当宏观经济和楼市景气和需求进入下降通道时，尤其是当购房者的预期收入急转直下时，购房者不再愿意为开发商的住宅投资品生产体系买单，也不再愿意为开发商07年跑马圈地的疯狂买单。

因此，购房者和开发商之间就超额收益高低进行博弈的本质是买卖双方对房价的博弈，其结果是房价下降。

政府和开发商之间的博弈:体现为中央和地方政府要保投资和增长，从而希望开发商所代表的民间投资能正常进行，而后者作为自负盈亏的市场主体，其是否新增投资的决策依据主要是成交量、存货消化时间和地价成本。

（编辑：苏洋）