近日，房地产信托投资基金(REITs)再次成为商业地产领域焦点话题。

央行权威人士日前明确表态，“就房地产信托投资基金(REITs)，我们现在已形成了初步的试点总体构架，目前正在和有关部门会商。我们打算在与有关部门会商后将方案上报国务院同意，然后进行试点”。

“商业地产的资金密集度很高，在融资方面的需求非常大，REITs将为商业地产提供了一个非常好的融资方式”，高力国际顾问与估值部助理董事朱磊表示。“长期困扰商业地产开发商的融资难题或将得到缓解。”

商业地产救市忽略的角落

未来数年，中国的城市化进程将经历由外延式增长向内涵式增长的演变，商业地产也被认为比住宅有更为广阔的发展空间。

但是，商业地产不像住宅，在建成后通过销售就能迅速回笼资金，像写字楼和商铺基本都是以收租的方式来回笼资金，周期较长;另外像商场、商铺，除了前期开发以外，还有数年的培育期，这个时间段上，开发商的现金流往往是负的，因此融资需求非常大。远期市场的巨大需求与近期资金的严重不足，让商业地产开发商处于美好前景与残酷现实的挣扎之中。

据悉，目前商业地产能够享受到的开发贷款大部分是2～3年为主的短期开发贷，以长期运作和经营为主的商业地产开发商资金链难以得到满足。针对商业地产开发特点设计的信贷产品，也是凤毛麟角。相关统计显示，在2007年发行的587个信托产品中，不动产信托只有53只，占比9.03%，信托融资金额为845亿元，而不动产信托融资仅115亿元，占比13.6%。与之对应的是全国当年房地产投资额大致为25280亿元，其中，来自不动产信托的投资占比0.46%。

困扰商业地产发展的根本问题，就是融资问题”全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波用“总量缺少”、“结构性产品缺失”以及“缺乏多元化通道”来形容目前商业地产面临的融资难题。他指出商业地产开发商不仅在项目开发前期找不到资金贷款支持，即便是在项目的经营阶段也没有合适的金融产品提供给商业地产。

银行大门紧闭，内资无钱可用，在面临融资困境的难题上，外资似乎给了心急的商业地产开发商们一线机遇。2008年的房地产市场，外资疯狂进入的消息不绝于耳。高盛、摩根士丹利、黑石等外资身影频频闪现于重点一线城市，他们的首要投资目标便指向商业地产。

“从表面来看，外资的进入似乎缓解了商业地产的资金压力，但是这些都是暂时的”，朱凌波表示外资进入普遍为短线操作，与商业地产长线经营的特点不符，多数进入的热钱都是炒一把就走人，不利于商业地产的长远发展。

此外，与住宅市场形成对比的是，目前购买商业物业执行的为首付五成，期限十年的按揭政策，这一比例无疑抬高了购买商业地产门槛。而在2008年末至2009年初一些列的救市政策中，惠及商业地产的政策也鲜见出台。

REITs商业地产解渴源水

2008年12月13日，国务院发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》，其中提到“创新融资方式，开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”等九大内容。央行权威人士日前明确表态，“就房地产信托投资基金(REITs)，我们现在已形成了初步的试点总体构架，目前正在和有关部门会商。我们打算在与有关部门会商后将方案上报国务院同意，然后进行试点”。

亚洲的经验看，新加坡是RE-ITs的发展程度仅次于日本的区域。在新加坡发行的REITs，内容多以写字楼和商场为主。其中的嘉茂信托基金、嘉康信托基金、嘉茂商用中国信托基金，内容大部分都是购物中心、写字楼。其中嘉茂商用中国信托基金投资的就有北京西直门嘉茂、望京九龙购物、安贞华联商厦、上海嘉茂购物广场、郑州华联商厦、呼和浩特的购物中心和芜湖的嘉信茂购物广场等。其中有两只基金规模都在数百亿。

（编辑：苏洋）