存货周期，这一与宏观经济波动“平行”的概念，目前正考验着房地产业持续发展的“耐力”。在经历了2007年“跃进式”投资和2008年“衰退型”调整后，房地产业在2009年迎来了“高危化”的库存累积。两大全国性房地产协会不久前起草的一份内部报告预测，2009年末，全国商品房空置面积可能达到3－4亿平方米，将是往年的2－3倍。

而从企业层面看，房地产市场的存货远大于空置面积。因此，“去库存化”已成为中央和地方“扩张性”地产调控政策的主要取向。那么，目前我国房地产企业存货究竟有多大？存货消化周期需要多长时间？今后“高危存货”何时能实现软着陆？

4万亿存货待消化　

一份最新的机构研究报告分析，2008年，A股房地产公司的市场占有率将进一步提升至10%左右，存货超过4000亿元。一般而言，存货与销售额基本匹配，而上市公司的存货周转率要高于行业平均水平。由此推算，目前我国房地产企业手中的存货值将在4万亿元以上。

一位销售过百亿的南方地产商在接受中国证券报记者采访时坦言，如果说，2007年房企的首要任务是“拿地”，2008年是“筹钱”，那么今年的首要任务则是“销售”。该地产商表示：“目前，企业的库存压力很大，走量是关键。”

这位地产商的感受具有很强的代表性。虽然近期各地房地产市场销售回暖，但财务专家指出，存货激增、周转率下降、资金链紧张依然是房企普遍面临的问题。目前上市房地产公司的资产负债率在60%以上，总资产周转率多数在0.3以下，经营性现金流大多数也呈现负值。

据WIND资讯的数据统计，截至3月2日，已公布2008年年报的A股房地产上市公司有15家。去年年末，这些公司的存货合计达809.09亿元，同比增长36.1%，比2008年三季度末略有增长。按照申银万国的行业分类并剔除ST公司，A股房地产公司三季度末的存货合计达4015.2亿元。

易居中国房地产研究院最近的报告显示，2008年，全国住宅存量2.1亿平方米。2009年住宅供应量将延续去年趋势，大约也在2.1亿平方米。根据近半年来35个典型城市的市场平均消化能力，全国住宅市场的消化周期将达33.84个月，接近3年。据摩根大通中国区董事总经理龚方雄的说法，美国的房地产问题严重，但存量只要13个月即可消化。

业内专家指出，房地产存货包括已开发完工产品、在建工程和拟开发土地储备三类。截至去年末，全国商品房空置面积达1.64亿平方米，这主要是已开发完工产品。除此之外，在建工程和土地储备的体量更为庞大。

尤其是2007年以后，各地土地供应提速，2009年开始将形成新房供应。这些即将上市的新盘将使目前高企的库存水平“雪上加霜”。五合智库总经理邹毅便表示，2009年很多房地产企业面临着巨大的销售压力，大量库存房源需要消化的同时，还有新盘上市；这对于仍处于调整阶段楼市来说并非易事。

资产减值“侵蚀”业绩

市场资深人士指出，按照经济规律，存货周期与行业周期是“平行”的。存货的顶峰将是行业景气的低谷。此时，市场价格下行，存货也面临资产减值的风险。

戴德梁行报告显示，1998至2008年的10年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年年底全国土地开发量为19.4亿平方米，占购置总量的62%，仍有约12亿平方米的土地滞压于开发商手中，“主动性积压”严重。

（编辑：苏洋）