房地产市场是否健康发展的一个关键指标就是是否有足够的有效需求支撑。同时，未来供需量的研究有利于政府制定土地供应计划和开发商理性地开发，尽可能避免住房供需不匹配而造成房价的大幅波动。因此，对住房供需总量的合理预测是稳定住房市场的关键。

华远地产的老总任志强认为09年我国空置量会超过4亿平方米。而中金公司在最近发布的2009年宏观经济展望研究报告中，对北京、上海、深圳等全国15个城市库存商品房数量进行统计后认为，上述主要城市现有库存需要约27个月才能消化。中国指数研究院表示，09年我国商品房供过于求的局面将更为严峻，主要城市消化可售量的周期均在10个月以上，北京按2007年比较火爆的销售速度需要消化16个月，按2008年的销售速度则需要消化24个月。一些地方政府调减了2009年住宅用地计划和商品房建设计划。

中国城市住宅市场是否出现了“供大于求”的状况成为各界争论的焦点，也是政府决定是否应该出台进一步的政策的关键依据。

一、关于需求总量的预测

中国城市住房潜在需求可分为两部分:一是城市化和人口增长推动的住房需求；二是城镇居民改善性住房需求。笔者根据国家统计局公布的1995-2008年历年有关人口和住宅销售面积等数据，对未来住房需求量进行了预测。之所以没有直接使用2008年国民经济和社会发展统计公报中2008年的人口数据是为了口径的一致性。

1、城市化推动的住房需求

首先，根据1995—2008年的人口数和结构，用成分数据方法对城乡人口的结构变迁进行预测，并进行线性拟合,计算出2008-2012年期间城镇化和人口演变结果。其次，确定人均住宅面积指标。根据国家统计局公布的数据，到2005年底中国城镇人均住房面积已经达到26.10平方米/人。1995-2005期间，中国城镇人均住房建筑面积每年增加值在0.55-1.99平方米/人，年平均值为1.01平方米/人。如果保持现有的投资规模，到2015年中国城镇人均住房面积将达到35.18平方米/人，提前5年实现住建部提出的到2020年达到小康消费水平（人均35平方米，户均一套）的目标，也基本达到日本、德国、英国等发达国家上世纪90年代中期的人均水平。由此，计算出城市化人口转移带来的住房需求为：

2、城镇居民改善性住房需求

现有城镇居民离小康水平面积差距总量=人均差距面积*城镇人口。以2007年底为基数即：（60682万人）x(35-29.12)平方米/人=356810万平方米。当然，这是一个理论上的值，具体到每年又有多少转化为现实购买，则受到很多因素的影响，如果和上文统一口径和方便计算，则均摊到每一年的理论需求为：44601万平方米。

3、中国城市住房总需求测算

除以上2项外，在测算中国城镇住房总需求时，还要考虑到以下因素：（1）家庭结构变化，比如新婚分户增加了住房面积和住房套数；（2）住房自然更新和房屋拆迁；（3）为保证市场正常运转所需的最低空置量；（4）投资性住房需求。由于这些住房需求缺乏准确统计数据，所以在预测中乘一个0.2的系数来处理。由此计算出中国城市住房需求总量。

（编辑：苏洋）