地产龙头万科3月10日发布的年度业绩受到市场高度关注。作为房地产行业是否有信心的风向标，万科对于地产市场的未来有何看法，其信心何在？万科总裁郁亮在3月9日接受中国证券报记者专访时表示，虽然调整还没结束，但政策的稳定让开发商心里感到踏实，由于明确了政策与市场的“边界”，相信未来的发展会更稳定。

调整还没有结束

中国证券报记者：近两个月房地产市场成交量超预期回升，是否意味着市场已触底回升？

郁亮：万科认为决定中国房地产行业长期前景的深层因素，并未发生任何根本性的转变。但万科一直坚持“应对重于预测”的原则，现在给短期市场下结论很困难，如果说一定要下个结论，我们认为调整还没结束。

我想解释一下，为什么珠三角区域城市的房地产市场普遍都还不错。实际上，并不是全国所有的城市都出现了成交量大幅回升的特征。

以深圳为例。深圳这两个月成交活跃，主要有几个因素：第一个因素是珠三角的调整最早，从2007年10月开始，以万科为代表的企业率先调整至今，已经一年多了，房市价格基本调整到位。“调整基本到位”的依据，就要看价格是否回到暴涨前的水平。目前深圳的房价每平方米大约在11000-12000元左右，基本上是暴涨前的价格水平。第二个因素是国家出台了很多对消费者有利的宏观调控政策，主要是降息，多次降息使得部分购买者每月按揭负担下降了20%-30%，这是非常难得的利好。第三个因素是深圳2005-2006年每年的一二手房成交面积为1500万平方米，2007年因价格太高降至900万平方米，2008年只有600多万平方米，实际上这两年大约每年几百万平方米的真实需求被压抑、推迟了；经过一年多的等待，借助于上述利好，借助于发展商主动调整价格，深圳无论一手房还是二手房都表现得比较活跃，有恢复性增长的味道。

为什么说调整还没有结束呢？这种势头能否持续下去，我们还不能下这个结论。首先，毕竟房地产行业跟宏观经济表现有很密切的关系，宏观经济接下来会如何走，温总理已经说会很艰难，今年的困难很大，这对我们行业也会有很大的影响。其次，并不是所有的城市都像深圳进入了底部区域，不同城市有不同的表现。再次，即使有些城市像深圳那样处于底部区域，但需要多长时间才会往上走又是一个新问题，它有可能相持很长时间。因此，对于未来的市场趋势，我们总的结论是不确定，但宏观政策还是有效果的。

“政策的归政策，市场的归市场”

中国证券报记者：温总理在政府工作报告中提到要促进房地产市场稳定健康发展，您如何看待报告关于房地产市场的表述？

郁亮：我们看到温总理在“两会”期间对于房地产市场和行业用了“稳定”这个词，这让我们心里很踏实。因为房地产投资是长周期投资，现在的投资决定了未来3-5年的结果，所以发展商最需要稳定政策，最需要明确我们的“边界”在哪里？这个“边界”就是温总理在报告中提出来的“大力发展保障用房，稳定商品房市场”，这就让我们感到吃了定心丸。

“政策的归政策，市场的归市场”：社会低收入人群的住房问题以政府力量为主去解决，当然，包括万科在内的发展商也会在政府的组织下积极参与保障住房的建设；发展商主要负责商品房市场这一块。两者的边界已经划清楚了，这是对我们行业有着巨大影响的一件事情。

可以看到，经济政策目标越来越务实，越来越把政策跟市场界限划得更清晰，照顾到真正需要照顾的人群。政策经过这么多年的摸索与探讨，已经走到比较正确的方向上。

另一方面，政策也会趋于稳定，以前的政策效果也会更充分显现出来，从而能够对未来的谋划与发展有充分的判断。我相信房地产市场未来的发展会更稳定，但同时也需要一点时间。

（编辑：苏洋）