REITs: Waiting on the Launching Pad 　

将政策指向落实到实际行动最迅速的，当属上海。2009年1月22日，上海市金融办主任方星海在“上海国际金融中心建设情况媒体通报会”上表示，上海市政府目前已经对推出房地产信托投资基金进行了具体部署，该项目由浦东新区政府牵头，相关工作已基本到位，年内肯定推出。

不是创新的创新

“全球主要的金融市场都有房地产信托投资基金这个金融产品，这是一个简单的金融工具，不是创新，”安控控股执行董事王世渝说。

房地产信托投资基金，也就是通常所说的“REITs”（Real Estate Investment Trusts），是通过信托或公司方式汇集投资者的资金，再投资于能够产生稳定现金流和收益的房地产，并将投资收益分配给投资者的金融产品。

1960年，美国首先推出REITs，作为一项房地产金融创新，其最初的动机在于借助信托方式以规避当时《公司法》对公司投资、持有不动产行为的限制，其后出台的REITs所得税豁免政策进一步促进了市场的活跃。经过几十年的发展，REITs已经在全球20多个国家和地区得到运用，监管法规体系也不断健全，市场规模不断壮大，成为金融市场中极具特色的一类金融产品。与其他房地产投资形式相比，REITs具有高派息、收益稳定、高流动性和安全性等特点，有良好的市场表现和投资吸引力。

中诚信托有限责任公司高级研究员王玉国博士认为，在中国目前的经济和金融形势下，借鉴国际经验，加快推动REITs试点显得尤为迫切。一是有利于拓宽房地产企业融资渠道，提高直接融资比重，缓解当前房地产企业过分依赖银行融资的结构性风险。二是依托REITs的专业化运作能力，不仅可以降低房地产价格波动的风险，而且可以有效提高物业资产的利用效率，推动地产行业的健康发展。三是能够为中小投资者提供参与投资房地产市场的机遇，分享房地产行业快速成长和丰厚的利润回报。四是能够丰富市场金融产品，为保险、社保和企业年金等长期性资金提供投资选择，也可以更好地满足居民多样化的理财需求。

王世渝说：“将稳定的现金流证券化，既可以让固化的不动产通过虚拟交易形式产生巨大的资产价值和金融流动性，又可以优化资产负债表，解决地产商的现金流问题，给20多万亿的储蓄存款找到一个稳定的投资产品。” REITs不是小众产品，是大众商品，它特别能吸收分散投资，可以让老百姓分享房地产业的成绩，也能增加他们的财产收益。

曾经热身

尽管中国目前还没有出台任何正式的REITs相关法规，但早在2004年，中国人民银行、银监会、证监会、原建设部、商务部等政府机构就开始积极研究筹划在国内推出REITs产品。

2004年，香港联交所决定，允许香港以外的投资者投资REITs产品，这意味着中国大陆的不动产可以通过香港法律法规的调整去香港市场融资。不动产作为专门产品去融资的机会出现了。

2005年，时任中国人民银行副行长吴晓灵在中国地产金融年会上指出，用公开发行受益凭证的方式设立房地产信托投资基金是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。

2005年底，先后成功的两个上市案例掀起了一场REITs热。

首先是香港政府拥有的大型房地产基金领汇上市，成功融资近300亿。领汇上市计划由来以久。香港房屋委员会是政府负责为中低收入阶层提供廉价住房的机构，为占香港总人口约30％的200万中低收入者提供住房出租。由于经济环境变化，房委会近几年陷入了财政困境。有关方面提出，将房屋委员会的旗下停车场和商场等资产予以证券化筹资。有关方面将这一全球最大规模的REITs命名为“LINK”，寓意信托持有人权益与物业权益联系的产品实质，中文名“领汇”也由此而来。领汇上市除房委会可借机筹集近300亿港元资金外，原有物业通过市场化运营也可提高效率。由于领汇是香港第一只上市房地产信托，是一项金融创新产品，外资大投行普遍认为，它的上市会带动香港房地产信托市场的大发展，并增强与新加坡的竞争力。对于投资大众来说，领汇具有低风险、高息率的特征，可满足香港市民的投资需求。领汇推出后受到热烈追捧，共51万投资者参与了申购，约占全港人口的1/10。发行冻结资金5920亿港元，创下香港新股认购的历史纪录，香港金融市场出现了很久未见的热闹场面。

（编辑：苏洋）