一、政府拿了房价利润的大头

网易新闻：近年来您在博客上发表的关于房地产的言论，比如“低收入者就不该买房”等引起了公众广泛的讨论，虽然一些观点在我们看来是非常有道理的，但在某些利益群体面前似乎又会引起他们的反感，您有没有感觉到公众的压力？

任志强：我没有感觉到，不管从哪个方面来说，都是支持我的人占多数，我没觉得网上显示的东西能代表真正的民意，生活中我听到的更多是支持我的观点。

网易新闻：舆论的集中点、根源在于到底谁在房地产运行中获得了暴利，您觉得在这个产业链上，暴利群体应该怎样排序？

任志强：我们曾经做了一个报告，这次两会中全国工商联也提出了一个正式的报告，列举了所有房价的构成，非常明确地提出是政府在中间拿了大头，不管是地价，还是税收，这里面还不包括上下游产业、建筑业产生的税费，假如把这些都计算进去的话，也许政府从整个房价中拿走了70%或者更多。所以上个月财政也在提出这个报告里的数据和他们整理的不同，我想如果每个地方政府都公布这些数据的话，就没有这些问题了，为什么政府不公布呢？这充分说明政府在所有房价中获取的利益是非常大的。

其次是开发商，我们现在没有办法核定开发商最终的项目利润是多少，但在06年、05年我们连续做过两年房地产商在中国各个行业和世界各个行业中的对比，开发商从来都没有成为过暴利行业，连续多年上市公司的所有公告中大家就可以看出来，房地产商为什么没有像石油一样征收暴利税呢？因为它不是暴利。过去几年我们平均的行业利润率大概只有8%左右。

比如这次全国工商联的报告中就明确指出，开发商的利润在整个房地产中大概占25%，但开发商的利润是分多少年实现的，而政府的税收和土地出让收入却是在一年中实现的，而且是提前兑现了七十年的收益权。如果把土地价格按70年贴现的话，就等于是现在地价的十倍，比如三千块钱的收益（七十年后）就是三万块钱的收益，通常七十年后会涨十倍。可想而知，政府实际的收益，不但远远大于房价，而且大于房价的很多倍。

这个道理其实是非常简单的，只是很多人不愿意承认。我们的土地部门不愿意承认，因为土地价高就导致房价高，我们的政府管理部门也不愿意承认。我们不过是把一个实话告诉大家，有人愿意信、有人不愿意信，那是他自己选择的问题，但事实就是事实，如果全国工商联认为它不是事实的话，也不会在两会中明确提出这份报告，如果仅仅说政府的收益、拿的地租是合理的，那么和房地产商相比，房地产不但不是暴利，而且连个小手指头都不够。

网易新闻：全国工商联房地产商会的报告中提到，目前我们房地产企业需要缴纳的税费占总成本的26.06%，缴纳的税费占总销售收入的14.21%，根据税费做中间量来换算一下，也就是说总成本占总销售收入的54.5%左右，这个利润空间难道不算是暴利吗？

任志强：这不是利润空间，这中间可能还有一些其他的费用。按道理来说土地出让金是政府的地租，在房价基数里不应该收税。换句话说，很多国家实行的是物业税，物业税是不包含在房价里的，在每年交纳的过程中没有办法收税，可是我们不但把70年的土地出让金一次性交清，而且还在房价里成为了房价纳税的基数，政府在重复征税，政府收的钱有什么道理作为成本再加一次税呢？所以我们的税不合理，重复纳税，使政府的税收提高。

你这种算法更不正确，在整个（房地产行业利润）构成里已经很明确了，房地产商的（利润）只占26%。，如果分成三年的话每年只有8%，其实三年是完不成一个项目的，如果是一个母公司，势必要有品牌支出、管理费用，是不是要从项目公司里分摊？分摊完了之后这些还有多少？

网易新闻：您刚刚说我的算法是不正确的、是片面的，想请您用一个楼盘作为例子来给我们梳理一下房地产开发当中有哪些成本，希望您特别重点地介绍一下地价、税费和拆迁成本在整个成本中所占的比例大概是多少？

任志强：如果是净利出让的话，土地出让金里已经包括了这部分成本，（成本）大头就在土地上，还有建筑安全是一方面，管理成本是一方面，税费是一方面，还有利润是一方面，很多综合起来构成（整个房价）。

（编辑：苏洋）