当众多开发商面临着资金短缺和巨大销售压力的时候，去年年底传来的房地产投资信托基金(REITs)方面的政策利好让他们看到了希望。去年底在国务院出台的“金融国九条”的政策措施中，房地产信托投资基金首次在国务院层面作为一种拓宽企业融资管道的创新融资方式被提出。仅仅十天之后，国务院办公厅发布了更为细化的“金融国30条”，再次明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资管道”。

三大主要监管部门央行、银监会、证监会此后对关于REITs的最新动态也少有的持积极回应的态度。一时间关于REITs已经解冻的相关报道占据着各大地产媒体的重要版面。几年之后，被开发商和投资者寄予厚望的REITs以这样的方式“高调复出”，被业内人士普遍认为是中国政府为应对当前金融危机而推出的金融改革措施之一。

然而，各种围绕REITs推行的悬念仍未解除。尚无明确具体时间的REITs试点将会选择何种发行渠道，将给房地产市场带来哪些方面的实际影响？对于开发商而言，REITs是否能起到立竿见影的融资效果？究竟什么样的资产才适合上REITs？

REITS 试点方案正在进行

随着国务院公布的“金融30条”的出台，REITs终于获得了最高级别的准生证。此后，在今年1月6日举行的国务院新闻办的促进房地产市场健康发展的新闻发布会上，中国人民银行金融市场司副司长霍颖励公开表示，央行近几年一直会同其他部门研究房地产投资信托基金工作方案，现已有初步的试点总体构架，正与有关部门会商，会在报请国务院同意后开始试点。

记者获悉，央行正与多家商业机构进行深入的全面接触，拟在管理办法出台之后选择几个成熟的方案推出REITs试点。虽暂无明确的出台时间表，但此次试点管理办法的推行原则是：制度先行、试点并行。包括REITs将依托信托制度的形式，发行主体以持有物业或出租型自有物业为主，后者包括商业地产、写字楼、商铺。

“制度先行、试点先行体现了监管部门的审慎态度，REITs作为一个新生事物在任何一个国家诞生的时候都不是一帆风顺的，大都经历了一个或者是税收先行或者是制度先行的过程，再经过市场的渐进式检验最后逐渐走向成熟，我们国家也不例外，REITs诞生所需要的条件要逐步来实现，比如政策法规的制定、市场环境的培育、市场主体的培育等等。”联华信托相关知情人士表示。

有消息表明，央行选定的候选者包括天津泰达、联华信托和中信证券；而来自天津滨海新区和上海浦东的部分物业也在谋划打包上市，上市地点分别为深交所和上交所。记者分别采访了联华信托和中信证券的相关人士，他们均表示此次试点方案的具体细节还在研究当中，具体谁将作为国内房地产基金的试点机构，仍是未知数。

业内预计，境内首只REITs有望在今年年内实现“挂牌”。不过，从试点到全面推行，依然有待“发行主体结构、资金募集方式、发行上市渠道以及交易与监管规则”等制度安排方面的落槌定音。其中，关于发行主体和发行渠道如何设计成为了有关部门讨论的焦点。

按照香港推行的REITs模式，会在REITs的信托资产上会加一个壳公司，即SPV(特殊目的公司)，信托资产则以某种股权形式放入SPV，由SPV发行基金。然而国内《公司法》下目前尚不能通过设立SPV来发行REITs并上市。鉴于此种情形，在试点中可能直接以信托资产的名义来发行REITs成为业内人士的普遍想法。

至于REITs试点究竟是股票型还是债券型则仍有待抉择。“目前银行间市场和交易所市场没有联通，从资金数量来看，银行间市场占大头。如果选择在银行间市场发行，会有很大的便利性。但实际交易可能不活跃，因为在这一市场上全部是机构投资者，没有散户，也没有公司参与。”佳美投资咨询有限公司董事总经理张健说道。虽然在国外市场，公募是REITs的主渠道。但如果真正面向社会公众、机构投资者发行类似于封闭式基金的标准化REITs产品，在中国仍面临不小的压力。

据知情人士透露，有关部门设想的公募路径是以券商、基金公司等机构作为发起人，成立专业的资产管理公司，由监管部门发放牌照，面向社会公众、机构投资者发行类似于封闭式基金的标准化REITs产品，所募集资金的投资对象为有稳定收益的物业，包括商业地产和住宅物业等。但走公募方式的困境在于，有一系列法律法规文件要准备。因为以境外成熟的房地产投资信托基金管理公司形式来发行REITs，目前面临《证券投资基金法》中关于“基金财产应当用于下列投资：上市交易的股票、债券；国务院证券监督管理机构规定的其他证券品种”等条款相抵触的问题。

（编辑：苏洋）