若说起今年一季度中国经济给我最深刻的印象是什么，两个，一是政府要把经济短期内拉起来的决心，另一个则是房地产的超预期回暖。城市化的低端期所蕴含的潜在需求实在比想象得要厉害得多。

在我看来，年初房地产的小阳春主要来自于三个因素。

一是刚性需求生猛释放。有分析说，上世纪80年代那波婴儿潮到当下正好进入了结婚生子的年龄段，2007、2008年房价暴涨把这些需求给压了大半年，一旦价格回落，这些需求马上就释放出来。

二是政府的减税(契税、印花税等)、信贷优惠(按揭利率为基准利率打7折，首付从30%下调至20%)的确激发了一些需求，二手房交易前所未有的火爆。

三是地产商中的明智者(万科)率先大幅度降价回笼资金，以价换量见到了成效。

如果以2009年4月份新房交易量为计算依据，全国主要核心城市的可售面积消化时间在6～8个月之间。而此前，以2008年10月份的销售数据计算，全国主要城市新房的库存消化则要15～25个月。不少城市(如北京)三四月单月新房销量居然高达景气期单月销售量的两倍。我们不去怀疑数据的真伪，至少二手房交易活跃应该比较真实。

房地产快速回暖当然是政府所乐见的。由于其产业关联链太强，短期内拉起国内疲弱的经济效果极为显著。我曾讲过，一季度6.1%的GDP增长，与其说是政府刺激政策开始显示出积极效果(带动私人部门投资和消费)，不如说功效来自于房地产的超预期恢复。

楼市销售的放量对耐用消费品市场的刺激显而易见，汽车、家装、家电已经成为制造业部门显著回暖的部分行业。接着后面，乐观的库存消化将可能带动下半年房地产投资(去年岁末国际大行的悲观预期是中国房地产投资将萎缩20%，而当下三大外资行的齐声唱多中国的楼市，前后仅隔了一个季度的时间)，由于房地产事实上掌控了中国整个投资的钥匙，制造业(钢筋水泥、耐用消费品)的巨大产出敞口释放终于见到了一根救命的稻草，更高兴的恐怕是政府，房屋卖出去意味着土地就活了，财政就活了，日子就好过了。

真能如此演进，房地产的确功莫大焉。

剩下的问题是，房地产“小阳春”的可持续性似乎成了中国经济下一步的关键。

刚性需求的集中释放还能持续多长时间，潜在的需求虽然比先前预期来得生猛，但是中国刚入而立之年的年轻人买房大多是靠家里三代储蓄凑钱(家庭文化放大这个群体的实际支付能力)，而非一个稳定乐观的恒常收入的支撑，父辈祖辈都已经进入了一个“反储蓄”的阶段，靠“反储蓄”的人群购买力把房价撑起来，在世界经济史上我还没看到过。若开发商不明智地回过头来涨价，销售很可能会快速萎缩下来。当然还有改善型和投资型需求，是否能及时跟上，改善型跟收入增长预期关系极大，未来数年全球衰退的大背景恐怕会抑制大多数人极端迫切的欲望。而投资需求则更多取决于通货膨胀的预期，但是当通胀的实现反过来会成为浇灭经济复苏的一盆冷水的时候，经济二次探底的预期将使得房屋成为投资客手中的烫手山芋。从更长一点时间看，经济在一个长期底部波动时，流动性极差的房产未必是抵御通胀的最佳选择。

老实讲，长远看，当下很多事情简直是在汇猎天下苍生有限的财富，政府把积蓄扔向了“铁公机”(即铁路、公路、机场)的大项目，那可是纳税人的钱呀，垄断资本的积压库存被接了盘。那么多贷款下去，股票和楼市起来了，看看新发行的基金又过了百亿，楼市还没跌两步又反身向上，而且放量，本来份额已经日渐萎缩的居民储蓄呀，在楼市股市高位去接盘，财富又流到了哪里？

不过是又一次财富的再分配。而此时发改委正在紧锣密鼓研究收入分配改革方案。(作者系中国社科院金融研究所中国经济评价中心主任)

（编辑：苏洋）