目前不少国家将利率降到历史最低水平，中国的利率水平也接近于1990年以来的最低点。考虑到上轮全球因各国的低利率政策，导致普遍的高通胀和资产价格上涨，如果通胀在中国重现，是否会导致中国房价再度大幅上涨？

笔者看来，通胀与房价的关系比较复杂，二者不存在同涨同跌的规律和普遍现象。

房价收入比是主因

决定房价涨跌的基本因素是房价收入比。大多数人是否购买房产的决定，一定是建立在自己的收入水平之上。世界银行认为发达国家正常的房价收入比一般在1.8～5.5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在3～6之间。

美国1972年至2000年长期平均房价收入比仅为3.17倍，英国同期为3.73倍。作为中国房改标志性文件之一的国发[1998]23号文件明确规定：停止住房实物分配后，房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。可见6倍以下的房价收入比才是比较合理的。房价相对于家庭收入真的应该这么低吗？

实际上，5倍的房价收入比就已经是很高的水平。根据国家统计局2006年数据，目前人均可支配收入为11759.45元，非居住消费支出为7792.36元，则家庭可用于购房的净收入，占总可支配收入的34%，假设居民将34%的收入用于购房(美国1974年8月《住宅与社区发展法案》第8条款“租金资助计划”，其核心内容是，任何家庭用于住宅的支出不应超过家庭总收入的30%)。假如首付30%，其余向银行申请贷款，长期平均贷款利率为6%(1991年4月以来，我国五年期以上贷款算术平均基准利率为8.92%，房贷利率按七折为6.24%)，贷款期限为20年、25年和30年三种，那么一套房产分别相当于27.06年、30.15年和33.24年的家庭总收入。

而人一生的工作时间也就是在30年左右，而且积存30%的首付款，还要4.41年的时间。

实际上，美国2006年4月房价收入比达4.5倍时，美国居民购买力就无力支撑，房价泡沫开始破灭，对全球经济的消极影响目前仍未消除。

中国的特殊国情使得中国的房价收入比有理由比一般标准高一些，但总体上讲中国目前的房价收入比远高于正常水平。因此中国未来相当长的时期内，楼市泡沫逐步破灭是个大趋势，这不是通胀可以改变的。

通胀未必提高收入水平

从理论上讲，温和的通胀初期，企业产品或服务的价格将提高。同时，利率的上调一般落后于通胀率的上升，因此企业融资成本的增加也落后于企业收入的增加，企业的盈利将因此提高，社会工资水平将上升，这有利于增加住房的购买力，对房价的上涨有利。

但发展成高通胀时，企业的经营环境反而会恶化。一是原材料价格的明显上涨将增加生产成本；二是利率的提高将增加融资成本，特别是央行可能为防通胀而大幅提高利率；三是企业经营环境恶化后，部分企业会收缩业务或结束经营。无论是企业盈利的恶化，还是失业率的上升，都不利于收入水平的提高，也无法增加对住房的购买力。

从中国的国情来看，十年前中国就结束了商品供不应求的时代，目前中国的主要出口对象，欧、美、日全部步入经济衰退，中国的出口持续负增长。即使有通胀，也不大可能缓解中国产能过剩的局面，对居民的收入提高并无太大的提振作用。

（编辑：苏洋）