今年3月以来的楼市“小阳春”正快速演变为“盛夏”的火热。公开数据显示，今年1~5月全国商品房销售增速达25%以上，北京、上海、深圳等一线城市的房价也随着成交量的持续增长而快速攀升。随之而来的则是，一些开发商通过捂盘、雇人排队买房等手段进一步制造热销局面，在提高房价的同时诱使更多的资金进入楼市。

房地产的快速复苏对当前经济的发展无疑是有利的，但楼市过热带来的资产泡沫加剧、内需增长受到抑制等长期性隐忧，更需加以关注。

楼市从复苏到火爆的动力

刚性需求的释放是此轮楼市复苏的最初动力。从3、4月各地的楼市成交数据来看，刚性需求释放是其主要动力。明显的特征是低价房、小户型、二手房受追捧，购房主力是因婚姻等因素需要买房的首次置业者，是2007年末以来积累的刚性需求的集中释放。

随后，各路资金的涌入不断给楼市加热。从5、6月一二线城市的楼市成交数据看，中高端商品房量价齐升，豪宅、别墅升温。首先，一些实体产业领域的资金基于对通胀的担忧“闯入”楼市避险；其次，投资性购房的比重明显上升，住房改善性需求的提前透支相当明显；同时，有迹象显示，银行信贷资金进入楼市的门槛被过度降低，譬如，深圳重现一成首付购房。

从积极面看，房地产快速复苏的溢出效果不言而喻。成交量的快速回升，加快了开发商的资金回笼，缓解了不少开发商资金链紧张的局面，从而避免了去年业界曾预期的“开发商将大批破产”的局面；楼市复苏对上下游产业如钢材、水泥、家居装潢等方面也有一定拉动作用；这波楼市行情对地方政府财政增收也有着正面意义。去年以来，不少地方出现财政收入快速下降的现象，而土地一级市场的重新活跃缓解了这一局面，为地方政府加大基础设施投资和完善社会保障等提供了更有力的保障。

楼市“亢奋”的六个挤出效应

但是，笔者以为，房地产市场的“亢奋”，特别是房价快速上涨带来的各种长期隐忧，更应引起各方高度重视。楼市“亢奋”带来的挤出效应或许远远高于其产生的溢出效应，具体表现在以下六个方面：

一、房地产业的高利润促使许多企业将大量资本投入其中，从而延缓了企业的技术更新和研发，长期而言降低了中国企业的市场竞争力。前些年我国经济高速增长，社会平均利润率在8%左右，而房地产业的平均利润率可以达到30%，就连著名家电企业海尔、海信等也经不起高利润的诱惑进入房地产业。2008年全国房地产企业总数达到5万多家。房地产业成为国民经济支柱产业。但是，目前我国仍处于工业化中期，处于通过技术创新推进产业升级的关键阶段，如果实体产业资金纷纷向楼市转移和集中，那么实际上是在抽实体产业之血，将影响到国家整体经济结构的改变和产业结构的升级换代，可能导致“一业兴而百业衰”的不利局面。前些年有人说“房地产绑架了中国经济”，最近有人说“房地产是中国经济的春药”，这些话虽有偏颇，但有助于我们警惕一个趋势，那就是由于房地产业消耗了过多社会养分，最后会造成“富氧化”的蓝藻悲剧。

二、房价虚高、投资性购房过多，将抑制居民的其他消费。一些学者认为，房地产价格的上涨将通过“财富效应”刺激消费，但美国次贷危机的教训已经说明，那种通过房价上升从银行贷取部分现金支持当期消费的模式是不可持续的，“资产依赖型的负债消费”其实是透支未来的消费。特别是在我国，居民对商品房的需求有相当一部分是低利率环境和其他投资工具缺乏而催生出的变相储蓄需求与投资需求。由于预期房地产价格将继续上升，许多家庭抑制其他消费，以支付数额越来越高的首付款和月供款，这明显挤出了工薪阶层的其他消费需求。也就是说，房地产的高价格是以绝大多数购房者(家庭)削减其他消费为隐性代价的。从开发商到一些政府官员，似乎已经习惯了“涨价等于繁荣”的思维，这不仅是错误的，也是危险的。尤其在中国的外部需求持续萎缩的情况下，房价虚高无疑不利于我国内部消费需求的启动。不少人一谈到中国的内需不足，就归咎于社会保障不健全，其实，目前我国最具消费实力、人数最多的中间收入者阶层，恰恰是房贷压力最大的阶层，他们眼前最直接的压力并非社保，而是高房价和还贷负担。

三、房价虚高将抑制我国的城市化进程。根据麦肯锡公司的研究报告，中国的城市人口将从2005年的5.72亿增加到2025年的9.26亿，到2030年将有10亿人居住在城市。到2025年，中国将拥有219个百万人口城市。这一“迎接十亿城市大军”的城市化运动，很可能是中国今后经济发展的一大动力和最重要的潜力。而虚高的房价将使得城市化的门槛大为提高，并使得到城市工作的农民工，在为工业化和城市化发展贡献青春后，最终因为无力置业，感到无法容身和被接纳，而不得不回到农村去。目前，过高的房价已经让城市里很多中低收入家庭不堪重负。一些籍贯不在一线城市的大学毕业生，工作几年后，感到在一线城市买房无望，生活的幸福感低，出现了回流到籍贯所在城市的现象。他们尚且如此，更何况农民工。笔者以为，中国要加快城市化发展，从根本上解决“三农”问题，一个很重要的前提就是要防止城市房价的过快上涨。否则，很可能出现房价不断升高而城市化水平却升不高的情况。

（编辑：苏洋）