国土部号称中国的土地占房价的比重平均为23.2%，低于世界许多国家。这似乎是在告诉民众，中国的土地价格还很低，还有极大的提升空间，政府还应从土地中多分一些利益。不是地价在推高房价，而是房价在拉高地价，并将继续在房价推高中推高地价。

这种理论为什么在1998—2003年之前不生效呢？为什么1998—2003年平均每年的房价只增长2.7%呢？住宅商品价格平均增长3.5%，房价收入比连年下降呢？那一阶段的房价也在不断上涨，但地价却波动不大，为什么那时没人在埋怨地价在推动房价的上涨呢？而这一阶段又恰恰是个人购房从低向高快速发展的过程。

2002年的土地招拍挂文件改变了土地的供给方式，2003年8.31大限加剧了这种土地供给的格局，同年“关紧两个闸门，守住一条红线”的调控措施让供给量连续四年大幅下降，才形成了调控政策推动之下的房价变化和土地领先的价格信号，并逐步在现实的房价中引发社会的争议。

1991年的55号令推动了土地的有偿出让，形成了第一波的房价变化，从有管理和计划的审批定价变成了市场化的“房价+地价”的新房价。此后的房价中开始包括了土地的出让价格和土地的有期使用。

虽然至此跳增让房价上了一个台阶，但全社会所有人都知道这是因为土地开始交租了，因此没有人将此次房价上升的责任推给开发商。且此时的买主大多为单位的福利分房，这些管理者能理解土地出租的基础变化而上调房价的合理性，少量的社会商品房则在内销外销有别中不得不服从于地租交纳而引发的涨价。

但当时的地价成本约占房价的5—10%，(拆迁、征地成本比出让金成本都低)，对房价的影响较低，重要的在于获取土地的方式和成本较低，交易的成本更低。

而当土地垄断、供给减少、交易成本提高之后，新的土地供给方式才引发了地价对房价的推动作用。政府从不计算开发商购买标书、实地考察、论证方案、研究招标文件和交纳保证金的成本，似乎这不是地价中的一部分，而不知十次不中标的成本都会转移到一次中标的项目中去。至少会冲减企业的利润。

今日北京土地中标，其中一个项目的竞标单位多达16家，仅投标保证金就高达13.9亿元。十多个项目的保证金合计大约就要180亿元，利息成本就高达5000多万元。这些增加的土地交易成本都会转化为地价中的一部分，但政府收取了这些利益，却绝不会将这些交易计入地价的成本价格之中。

地价推高房价的过程其实是个后浪推前浪的过程。如最初的土地价格约占房价的10%，但当第二批土地的价格在紧缺下上涨时，如占到了房价的15%时，前一批地价只占房价10%的开发项目也会按新的地价标准而提高销售价格，这样就降低了原有的统计口径中成本地价与房价的比例。

当这些地价原本占房价15%的项目销售中，遇到了周边新的土地拍卖时，这些土地可能再次上涨，于是前者后期的销售就会按照新的地价重新评估土地的现实价格并提高房价。后浪推前浪的叠加效应就会倍增，前者的房价在提升中增加了利润，有的甚至可能成为“暴利”，中者的则可能从低利变成中利，后者的土地高价可能低利并处于风险之中，后浪为前浪的涌动增加了动力，而后浪则在承担风险。

正像2006、2007年出现了大量的天价地，这些天价土地的后浪作用让在让前浪中低价土地(相当于天价地的低价)项目销售价格上涨，但宏观经济的调控政策和美国的金融危机让中国的经济下滑时，让中国的房价下跌时，这些天价地就变成了在推动前浪中发挥了巨大的作用，有在房价下跌时承担了无法消化的巨大风险的牺牲品，至今北京还有大量的此类土地尚未动工，成了最劣质并会在账面计提土地估值损失的库存。

假定国土部的调查中，按现时的市场下跌之后的交易价格计算这些天价的土地时，就会发现这些土地的成本占房价的比重大约就大于了50%或更多，如北京通州区5300多元/平方米的土地与现金8000—9500元/平方米的期房交易价格相比，这个成本土地与房价的比大约就大大超过了50%了。

而后浪推动前浪的现实会让前浪中的项目占到更多的便宜，却无法让整个行业的平均利润的普遍提高(行业利润率要承担那些天价地的亏损和风险损失)。而后浪推前浪的效果则是将前后的不同地价混合计算时，会降低平均土地在房价中的比重，而如果将前、后浪中的项目分别单独计算时，就会大大提高了土地在房价中的比重。

（编辑：苏洋）