“修订后的《保险法》新增了保险资金可以投资不动产的内容，预计今年10月1日正式实施后将有大量保险资金进入物业投资市场。”北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春对记者说。

冯长春近日对北京CBD写字楼市场进行了专门调研，据他的分析，多重利好政策将刺激北京CBD写字楼市场需求上扬。而今年10月1日《保险法》的实施，是其中重要的一个刺激因素。

“从今年第二季度的数据来看，北京CBD写字楼的吸纳量已经出现反弹。”造成反弹的原因，冯长春举例，如国旅总社入驻泰康金融大厦，国泰人寿保险和花旗集团入驻复星国际中心，渣打银行租赁了环球金融中心1万平方米办公区，中国中期投资公司购买了嘉都大厦5700平方米办公面积。

10月1日，修订后的《中华人民共和国保险法》(以下简称新《保险法》)将开始实施。与原保险法相比，重要的一个亮点是为保险资金增加了不动产投资这一新渠道。

9月22日，国际知名房地产咨询机构仲量联行发布了最新研究报告《正在崛起的中国机构投资者》。该研究报告对于保险企业的潜在购买能力进行了估算。

据该研究报告，2008年，中国保险业的总投资额是22500亿人民币。按照其他国家的通行惯例做一个保守估计:即保险业在房地产的投资比例限额占总投资额的15%，并假设其中30%投资于海外房地产市场，则中国保险公司可以在国内投资价值数以千亿人民币的房产。

面对如此“蛋糕”，众多保险企业纷纷布局不动产的投资，而对当前的房地产市场而言，在已经稍显过热的投资冲动之下，大量保险资金无疑如“鲜血注入”，对市场的影响值得关注。究竟是“洪水猛兽”？还是“利大于弊”？它将对未来的房地产市场产生怎样的影响？

从“潜伏”到“布局”

据了解，今年2月，新修订的《保险法》首次允许保险资金投资不动产。此前，虽有保险资金进入不动产的案例，但多以“自用名义”借道而入。

“保险公司一直盼望着能‘正大光明’地投资地产领域，只是在以前多有限制。”泰康置地有限公司的一位负责人郭松经理对记者说。

泰康置地有限公司成立于2006年9月，是泰康人寿保险公司下属的不动产投资公司，专门负责房地产项目投资。“其实在此之前的上世纪90年代，很多保险公司曾尝试投资房地产领域，但失败的居多。”作为一名业内资深人士，郭松这样回顾当初。

在郭松看来，失败的原因主要是缺乏投资经验和风险意识，造成了一大批烂尾楼，以至于保监会成立后，很快叫停保险资金投资房地产。

“但一些保险公司一直在私下里投资房地产，这也算是业内公开的秘密。”郭松透露，不少保险公司以自用名义购买大量物业，随后将自用以外的物业以租赁形式出租给其他企业，从中获取可观租金收益。

“投资回报率一般约为5%-8%，比一般银行存款或其他项目要高一些。”郭松说。

在2008年5月，平安信托投资18亿元对成都一环以内核心地带的3个项目进行了改造，建设酒店、写字楼等综合性物业。此举在当时被业界看成保监会放行保险资金投资房地产的先期信号。

据相关统计，目前超过10家大型保险公司通过特批形式直接购买或间接投资商业地产，大都是以经营性物业为主，打投资房地产的“擦边球”。从2006年到2009年5月，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米。

“就目前的市场形势看，商业地产已经开始复苏，保险资金这个时候进入，是一个不错的时机。”郭松说。

在郭松看来，保险资金投资不动产明确后，势必吸引更多保险险企涉足这一收益丰厚、风险相对较低的投资渠道。这对保险公司和房地产公司来说都是有利的事情。“房地产企业可以获得更多的市场资金，而保险企业也将从中获得稳定的投资收益。”

（编辑：苏洋）