现象：“地王”频现，是好事还是坏事？

“地王”项目，到底会给城市和百姓带来什么？它如何实现精品的价值？“地王现象”也给政府、社会提出了值得研究的新课题：它是否必将推高房价、地价？政府该如何调控？

近来，土地市场风起云涌，开发商你争我夺，新的单价“地王”或总价“地王”频繁闪现，正可谓“楼市月有地王出，各领噱头数十天”。

毫无悬念，9月10日，上海的长风地块以70亿的总价成为了今年以来的“中国地王”。

而在它之前，今年已有十来个大大小小的地王为其鸣锣开道。

在“70亿”的光环下，很少有人还记得年初北京的“2009首个地王”，那还是在2月26日，土地市场一片沉寂，这幅位于西城区德外关厢的地块被北京华融基础设施投资有限责任公司收入囊中。总价少得可怜，仅2.12亿元；但比起最初的挂牌价已经上涨了17%.按单价计算，楼面价也达到了1.3万元左右。

这一“微型地王”并未引起人们的关注——— 毕竟面积和总价都太小了。但如今回头看来，它恰是一个信号，开启了2009土地回暖的序幕；它也是一个典型，“地王国企化”的2009年度特征在此初露端倪。

对于此番你方唱罢我登场的“地王现象”，一些媒体以“地王，又是地王”、“地王狂飙”、“地王频现”等颇具火药味的标题予以热烈报道，不少评论家、学者对此则忧心忡忡，多持批评态度。有的人称不断涌现的“地王”是“一个邪恶的魔咒”，担心“面粉比面包贵”会营造出浓浓的涨价氛围，提高人们对房价的预期，直接带来房价上涨的后果；有的人说“地王现象”的背后是开发商拉上股市和银行在豪赌，严重加大了股市和金融系统的风险；有的人批评地方政府急功近利、不负责任，为了财政收入而在其中推波助澜，砸碎了无数人的买房梦；有的人认为“地王”的不断出现预示着楼市蕴藏着巨大的泡沫风险，大量保增长的信贷资金流向楼市而没有进入实体经济，可能会阻碍中国经济复苏的步伐……

分析：市场预期带来“地王”冲动

细究“地王”成因，宽松的货币流动性首当其冲。从2008年9月后，货币政策发生方向性转折，由“从紧”转向“适度宽松”，这为“地王”的出现提供了充足的资金来源，为地产市场繁荣奠定了基础。此前，通过上市或增发等圈钱成本极低的方式融资的上市公司是大部分“地王”的中标者，而今年则主要是国有企业中标，尤其是央企，笼统计算，国企所涉土地款合计已超过265亿元。央企屡屡中标的主要原因，是他们的融资成本极低，并得到了银行的大力支持。比如，夺得广渠路15号地块的中化方兴就曾在今年4月中旬获得中国银行200亿元的授信额度。这表明，央企很容易在银行的放贷压力下获得廉价信贷，并将之转换为可能升值的土地资产。相比非国有企业，央企具有明显优势。

市场预期也带来“地王”需求的冲动。土地需求是一种派生需求，它取决于产品即房地产的需求，土地需求者竞买土地的最终目的是为了赚取土地利用过程中产生的收益。在竞买土地的最高承受价格的决策过程中，竞价者模拟了土地收益的形成过程，会以竣工投入销售时点的房地产销售收入，扣除投入的一切要素的成本和合理的利润率，得出自己的最高心理限价。在这个模拟过程中，最关键的是对未来房地产价格的预测。可以说，“地王”的竞得者大胆而且极其乐观地预测了未来的房价。在极端的情况下，把房价设定为一个较大的数值，就会出现地价高于目前市场在售房价的情况，即所谓的“面粉贵过面包”现象。

同时，由于受今年上半年天量信贷的刺激，市场形成了强烈的通胀预期。这促使房地产企业经营战略也开始由“现金为王”向新一轮“储地为王”转变，以寻求保值增值。

垄断因素也对“地王”的产生推波助澜。房地产市场具有较强的区域性、垄断性和投机性。有实力的、对当地情况熟悉的开发商一旦拥有某区域内的较大量的土地储备，必然形成区域垄断优势。为了维持这种竞争优势，对于政府新推出的条件相对优越的地块，有一种志在必得的心理，从而非理性地推高地价。

此外，住宅用地供应减少也从客观上加大了对土地竞争的压力。土地市场动态监测结果显示，今年上半年房地产开发用地25532.9公顷，同比减少5.7%；其中，住宅用地供应22509.76公顷，同比减少9.5%。

评论：地王现象不必恐慌

对于“地王现象”老百姓清楚地知道，虽然地价不是房价的唯一决定因素，但它是房价的主要决定因素。只要地价一涨，房价一定跟着涨。所以现在各地“地王”一出，网上老百姓对此评论之声不绝，充分说明老百姓不喜欢高地价。另一方面不管是国企还是民企，高价拿地都不是他们本意。谁都想低成本拿到土地，然后以稍低于周边的房价销售，这样卖得更快、利润实现更早。但在目前僧多粥少、价高者得的土地市场上，理性的企业基本上就拿不到地、吃不上饭。只有胆子大、敢举牌的企业才能获得土地。企业获得土地的唯一途径就是拼地价，所以“地王”频出就不难理解了。

对于“地王现象”有专家表示，“天价地”现象的形成，表面看是土地问题，实质上是信贷问题的深刻反映，房地产泡沫问题的实质是金融问题，土地只是泡沫问题的一个门径和工具。他们认为，这表明，银根、地根如何联手、相互协调配合，仍是当前宏观调控的一项重要课题。“地王”、“天价地”现象产生，警示人们本轮经济复苏过程中，暴露出扩内需、保增长过程中救市资金的流向，地方政府对供地规模、节奏的把握，以及房地产市场的供应结构等诸多问题，应引起政府的反省和深思，应适时出台政策加以引导、防范。专家建议，该充分发挥政府的主导作用。“天价地”现象是市场经济条件下的产物。

另一方面“地王”现象究竟会不会推动房价的进一步上涨，这与国家下一步的宏观调控政策紧密相关，也就是说具体新一轮的泡沫会不会出现要看国家的宏观政策。作为国民经济的支柱产业，房地产业一直以来都受到政府的密切关注。政府懂得建立一个健康稳定发展的房地产市场对于推动中国经济发展的重要性。对此，政府在不同时期都积极地采取相应的措施来平抑房地产市场的巨大波动，尽可能平衡普通老百姓和房地产商的利益。

从行业发展历程和未来趋势看，无论是作为使用品还是投资品，房地产都有着巨大的市场需求。由中国特殊的国情所决定，将潜在需求转化为实际增长的关键在于理解政府针对这一与民生高度相关之产业的决策方向，及相关政策对房地产企业战略的影响。

（编辑：苏洋）